Основы правового регулирования социального найма жилых помещений.

Риффель Алексей Владимирович,

кандидат медицинских наук.

Курганская областная коллегия адвокатов.

Кон­ституция Российской Федерации, закрепляет право каждого гражданина на жилище. Это право выража­ется в юридически обеспеченной возможности улуч­шить свои жилищные условия любым доступным спосо­бом (ст. 40), в том числе получив жилье во владение и пользование на основании договора социального найма жилого помещения.

В России договор найма жилого помещения получил самостоятельное законодательное закрепление с приня­тием в 1961 г. Основ гражданского законодательства, со­держащих отдельную главу «Наем жилого помещения». Прежде отношения по пользованию жилыми помеще­ниями регулировались нормами об имущественном най­ме. В частности, Гражданский кодекс 1922 г. содержал лишь отдельные положения, специальным образом регулирующие наем жилья. Это нормы об основаниях и порядке расторжения договора, о размере платы за наем и др.

Полноценная кодификация жилищного законода­тельства была осуществлена и начале 80-х гг. прошлого века: 24 июня 1981 г. Верховный Совет СССР принял Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик[1], а 24 июня 1983 г. – Жилищный ко­декс РСФСР (далее ЖК РФ)[2]. Именно Жилищный кодекс РСФСР стал основой нормативно-правового регулирования найма жилья до введения в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ). В частности, глава 2 ЖК РСФСР зак­репила нормы, регулирующие пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда. Что же касается отношений по пользованию жилыми помещениями в домах частного жилищного фонда, то они до 1 марта 1996 г. складыва­лись в рамках договора аренды на основании ст. 17 Зако­на РФ от 24 декабря 1992 г. № 4219-I «Об основах федеральной жилищной политики»[3].

С момента принятия второй части Гражданского кодекса РФ идея разграничения найма жилья па коммерческий и социальный получила законодательное закрепление. Общепринятый термин «договор найма жилого помеще­ния» дал название одноименной главе 34 ГК РФ, в кото­рой предусматривается возможность заключения нани­мателем с собственником жилого помещения (наймодателем) договора по поводу владения и пользования жи­лым помещением за плату. Такой договор получил назва­ние «договор коммерческого найма». Понятие «договор коммерческого найма» используется, как правило, в на­учной литературе[4], в Гражданском кодексе РФ оно не содер­жится.

Основываясь на систематическом толковании норм главы 34 Гражданского кодекса РФ, можно прийти к выводу что статьи, содержащиеся в ней, регулируют прежде всего коммерческий наем жилых помещений, а к социальному найму применяются лишь отдельные положения в частности: ст. 672 об объекте договора социального найма и правах членов семьи нанимателя, ст. 674 о форме дого­вора, ст. 675 о сохранении договора найма жилого поме­щения при переходе права собственности на жилое помещение, ст. 678 об обязанностях нанимателя, ст. 680 о временных жильцах, п. 1-3 ст. 685 об отдельных условиях поднайма жилого помещения. Что же касается всестороннего регулирования договора социально­го найма жилого помещения, то оно осуществляется жилищным законодательством, в соответствии с п. 3 ст. 672 ГК РФ.

Наряду с этим, ст. 672 Гражданского кодекса РФ содержит правила, определяющие объект этого договора, – он заключается по поводу жилых помещений, относящихся к государственному и муниципальному жилищному фонду социального использования.

Подробная регламентация договора социального найма жилого помещения содержится в  Гражданском кодексе Российской Федерации (далее ГК РФ). Социальному найму жилых помещений посвящены статьи раздела III. Данный раздел содержит две главы, где определяются основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма, устанавливаются основные правила о таком договоре, конкретизирующие соответствующие положения Гражданского кодекса РФ. Отношения, подобные тем, которые регламентированы разделом III Кодекса, прежде регулировались гл. 1 и 2 раздела III ЖК РСФСР 1983 г. и Основами жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик (ст. 11-14, 20, 21 и др.). В этих правовых актах понятия «наем жилого помещения», «договор найма жилого помещения» использовались не в том общем значении, которое установлено в настоящее время ГК РФ, и в основном соответствовали современному понятию «договор социального найма жилого помещения». Исходя из приведенных выше положений ГК РФ, Жилищный кодекс РФ устранил данную терминологическую неточность и оперирует понятием «договор социального найма». Кроме того, многие жилищные отношения, вытекающие из социального найма, ЖК РФ урегулировал иначе, чем было ранее, в соответствии с новой системой социальных, экономических и правовых отношений, сформировавшихся в России за последнее десятилетие.

Трубы ст 20

Большой сортамент труб. Звоните

upsgroup.ru

Таким образом, в вопросах правового регулирования жилых помещений, вытекающих из договора коммер­ческого найма жилых помещений, законодатель устано­вил приоритет гражданского законодательства, а для договоров социального найма – жилищного.

Поступила в редакцию 15 сентября 2006 г.