Современные аспекты реализации жилищной проблемы.

Столбов Павел Павлович,

соискатель кафедры Экономики и управления собственностью

Тюменского Государственного Университета.

Васильев Сергей Евгеньевич,

студент 5-го курса Тюменского Государственного Университета.

На современном этапе развития нашего государства на пер­вый план выходит проблема обеспечения человека жильем. Помимо этого существует потребность в комфортных условиях проживания, а также юридическая необходимость в закреплении прав собствен­ности на недвижимое имущество.

К сожалению, на сегодняшний день многие проблемы далеки от своевременного решения. Даже вступивший в силу в прошлом году Жилищный кодекс РФ оставил множество вопросов для размыш­ления. Сложившаяся в настоящее время ситуация показывает, что огромное количество людей в России имеют те или иные проблемы, связанные с жильем.

Дальнейшее описание происходящих на этом рынке процес­сов требует тщательного анализа понятийного аппарата и законода­тельной базы по данной теме. Потребность человека в жилище обусловлена не только необ­ходимостью его защиты от неблагоприятных природно-климатиче­ских воздействий, но и тем, что оно является основным критерием оценки уровня жизни. Социальная значимость и качество жилища определяются его потребительскими свойствами как среды обитания человека и как строительного сооружения.

Социально-экономические исследования показывают, что роль жилья с течением времени только растет. На это указывает тот факт, что около 7/10 продолжительности всей жизни человека про­текает в жилище, в том числе более половины приходится на удов­летворение физиологических потребностей; на работу в домашнем хозяйстве и на свободное время приходится примерно по одной пя­той.

Что же касается терминологии, то ряд авторов под жильем понимает экономическую категорию, своего рода уникальный то­вар. Данные авторы также выделяют двойственный характер жилья: на микроуровне (жилая комната, квартира, дом) жилье выступает как частный товар, а на макроуровне (город, регион) как часть ин­фраструктуры. При этом жильё является основным элементом ком­плекса культурно-бытовых условий проживания. Объекты куль­турно-бытового назначения, инженерного оборудования и благоус­тройства, общественного транспорта, составляя вместе с жилым единый в социально- экономическом отношении комплекс город­ского хозяйства, тем не менее являются вторичными. Следова­тельно, жильё является первичным, определяющим элементом го­родского хозяйства.

В теории жилищного права под термином «жилье» («жи­лище») обычно понимается особое сооружение или помещение, предназначенное для проживания людей (жилые дома, квартиры, комнаты), вместе со вспомогательной площадью (кухня, коридор, ванная комната, прихожая и т.п.), а также различного рода объек­тами жилого дома (лифт и лифтовое хозяйство, иное инженерное оборудование).

Современное жилищное законодательство не дает определе­ния термина жилье или жилище. Сопоставимым по смыслу является понятие жилое помещение, т.е. изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и тех­ническим правилам и нормам, иным требованиям законодатель­ства). К жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

Также в Жилищном кодексе дается определение термина жи­лищный фонд, под которым понимается совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации [п.1 ст.19 Жилищного кодекса РФ от 01.03.2005].

При исследовании жилищных отношений прежде всего сле­дует исходить из того, что термином «жилье» обозначаются два принципиально отличающихся друг от друга понятия. Первое из них — жилищный фонд — относится к самим строениям или до­мам. Второе понятие «жилищные услуги» относится к аспекту те­кущего функционирования жилья. Каждая единица жилищного фонда может производить ряд потребительских услуг: служить убежищем, средством развития семьи, местом отдыха и т.д. Именно способность жилья производить жилищные услуги и удовлетворять жилищные потребности людей делает его фактором воспроизводст­венного процесса.

Таким образом, говоря о тождественности понятий «жилье» и «жилищный фонд», необходимо отметить, что понятие «жилье» употребляется упрощенно и является производным понятия «жи­лищный фонд». Следует учитывать, что обособленный жилой объ­ект может являться лишь частью жилищного фонда, но, несмотря на это, может быть назван жильем.

Жилье является важнейшим благом, обеспечивающим дос­тойное существование человека. Теория и практика свидетельст­вуют, что изменения на рынке жилья самым существенным образом отражаются на всех сторонах жизни местного сообщества.

Недооценка жилищной сферы и возникающих в ней проблем может привести к социальной напряженности в обществе и другим отрицательным последствиям. Многоаспектность жилищной проблемы значительно услож­няет попытки ее квалифицированного решения.

Одним из основных до сих пор нерешенных вопросов оста­ется высокий износ основных фондов жилищного хозяйства. По разным данным около 60% фонда в России не пригодно для жилья и эта цифра продолжает расти. Со вступлением в силу нового Жи­лищного кодекса обязанности по капитальному ремонту перекла­дываются на собственника. Как показывает практика, деньги на ре­монт выделяются только в крупных городах и регионах, которые не являются дотационными и имеют необходимые средства. Но капи­тальный ремонт будет субсидироваться не бесконечно и только для тех собственников жилья, кто определился с формой управления своим домом.

Другой стороной проблемы остается приватизация жилищного фонда. Ее сроки вновь продлены до 01.01.2010, что в принципе не решает вопроса необходимости ее проведения. Отсрочка была сделана только для того, чтобы не создавать ажиотажа в местах регистрации этой процедуры. Тем более, многие люди, в частности пенсионеры, не спешат приватизировать свое жилье, т.к. после этого обязанности по оплате капитального ремонта перейдут на них. С учетом сегодняшнего среднего уровня пенсии они просто не смогут этого делать.

Жилье непосредственным образом связано с оплатой жи­лищно-коммунальных услуг. Постоянный рост тарифов не улуч­шает качество предоставляемых услуг. Благодаря изменениям в за­кон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской федерации» приняты очень важные нормы, в соответствии с которыми нельзя будет поднимать тарифы выше чем на 20 % по сравнению с предыдущим годом.

Еще одной проблемой является неэффективность управления жилищным фондом. Ее решением сейчас занимаются местные вла­сти. До конца 2006 года собственники должны определиться с фор­мой управления многоквартирным домом. После этого весь остав­шийся фонд жилья будет разделен на лоты и на конкурсной основе распределен между управляющими компаниями. В результате сложившейся на рынке конкуренции предполагается установление экономически обоснованных тарифов, не превышающих сущест­вующие.

Огромная по своей сущности проблема связана с реализацией национального проекта «Доступное жилье». Суть ее в том, что программа рассчитана на кредитоспособное население. Учитывая требования предоставления кредитов, количество людей, которые могут решить проблему таким образом, несопоставимо мало – это 5% населения страны. Второй вопрос – это высокие ставки по ипотечным кредитам, вытекающие из высоких темпов инфляции. В результате чего стоимость приобретаемого под залог жилья увеличивается в 2,5-3 раза.

Резюмируя все вышесказанное, мы постарались выделить первостепенные задачи, которые необходимо решить для эффек­тивного управления жилищным фондом страны:

1)                 направить значительные ресурсы на капитальный ремонт, ре­конструкцию и модернизацию жилого фонда;

2)                 не ограничивать сроки приватизации;

3)                 субсидировать процентную ставку по ипотечным кредитам;

4)                 удерживать рост тарифов ЖКХ в допустимых пределах;

5)                 в первую очередь обеспечивать жильем детей-сирот, тяжело­больных и людей, живущих в ветхом и аварийном жилье;

6)                 сокращать очереди на социальное жилье за счет государствен­ного участия в строительстве;

7)                 активно проводить консультирование жителей по поводу необ­ходимости выбора формы управления многоквартирным до­мом;

8)                 отслеживать эффективность программ по обеспечению доступным жильем.

В связи с тем, что по мере развития общества растут потреб­ности населения, имеет место постоянное увеличение требований к условиям проживания. С другой стороны, прирост населения и соз­дание новых семей постоянно требуют увеличения жилищного фонда. Можно утверждать, что теоретически и практически не может наступить момент, когда всё население какой-либо страны полностью будет удовлетворено своими условиями проживания. Таким образом, решение жилищной проблемы является приоритетной задачей социального государства, требующей эффективного и своевременного решения.

Поступила в редакцию 13 октября 2007 г.