Сдерживания роста затрат на содержание и ремонт жилья,

в том числе расходов на управление, за счет оптимизации схем управления,

системы налогообложения.

Жадько Павел Анатольевич

аспирант кафедры общего и стратегического менеджмента

Московского Государственного Университета Экономики,

Статистики и Информатики,

ведущий специалист отдела продаж ООО  «БЭСТ-программы».

Рост тарифов на жилищно-коммунальные услуги – болезненная процедура для населения. При всей обоснованности роста тарифов на жилищно-коммунальные услуги, подтвержденной  обязательными в прошлом экспертизами расчетов тарифов и фактических затрат организаций жилищно-коммунального комплекса, обеспечении выплат жилищных субсидий малообеспеченной категории населения, основной задачей органов местного самоуправления, организаций жилищно-коммунального комплекса должна быть практика их сдерживания. И одним из способов достижения этой цели может быть оптимизация системы налогообложения, в том числе изменение схемы управления жилищно-коммунальным хозяйством для снижения налогового бремени.

В соответствии с Жилищным кодексом   органами местного самоуправления утверждаются плата за содержание и ремонт жилых помещений по договорам  найма и социального найма, а также для собственников жилых помещений, которые не выбрали способ управления жилым домом. Если собственники жилых помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер также устанавливается органом местного самоуправления.[1]

Размер платы за содержание и ремонт в домах, в которых не созданы ТСЖ, жилищные или потребительские кооперативы определяется на общем собрании собственников помещений этих многоквартирных домов. Размер платы определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. В ЖСК и других кооперативах платежи за эти услуги  устанавливаются органами управления в соответствии с уставом этой организации. [2]

Плата за содержание и ремонт жилья должна быть установлена в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с требованиями законодательства.

В статье проанализирована практика применения  оптимизации схем управления в г.Волгодонске Ростовской области.

В городе Волгодонске как и в большинстве городов до недавнего времени, а в некоторых и на сегодняшний день, существовала схема управления – муниципальные предприятия - заказчики, предоставляющие населению услуги по содержанию и ремонту жилья, заключая для этого договора с подрядными организациями – муниципальными  и частными жилищно-эксплуатационными организациями. Платежи населения за эти услуги собирались предприятиями – заказчиками через МУП «Единый расчетный центр» и далее перечислялись подрядным организациям за выполненные услуги. Услуги по водоснабжению, канализации, вывозу твердых бытовых отходов, электроснабжению, как правило, оказывались специализированными организациями, которые имели прямые договора с населением и  самостоятельно собирали платежи населения.

 Объём выручки от реализации услуг не позволял переход предприятий- заказчиков и подрядных организаций на упрощенную систему налогообложения,  все возможные в нашей стране налоги при этой схеме управления начислялись полностью, а в связи  с неполным сбором платежей населения за жилищно-коммунальные услуги и несвоевременно уплачивались. Результат этого – банкротство  всех ЖЭКов, оказывающих услуги по содержанию и ремонту жилья, частые прекращения подачи горячей воды, и отключения от отопления жилых домов за несвоевременные расчеты с энергоснабжающей организацией, в том числе и в зимний период.

Для решения этой проблемы в городе было реализовано изменение схемы предоставления услуг по отоплению и горячему водоснабжению: эти услуги по прямым договорам с населением стала предоставлять энергоснабжающая организация. МУП «Единый расчетно-кассовый центр» было ликвидировано. Штат персонала, информационная база данных были переданы в Дирекцию по сбыту, которая стала заниматься начислением, сбором платежей населения за услуги по отоплению и горячему водоснабжению, а также  временно начислением и обработкой платежей населения за услуги по содержанию и ремонту жилья по всему городу.

На основе обанкротившихся ЖЭКов в городе начали работать новые управляющие организации, выбранные собственниками жилых помещений многоквартирных домов.  Эти организации выбрали из режимов налогообложения, предусмотренных законодательством РФ о налогах и сборах, упрощенную систему налогообложения. Опыт работы на упрощенной схеме налогообложения имели некоторые подрядные организации. И при формировании схемы управления на 2007 год, расчетов экономически обоснованных тарифов на содержание и ремонт жилья на 2007 год, применение упрощенной системы налогообложения было взято  за основу.

Для того,  чтобы применять упрощенную систему налогообложения, организации не должны иметь численность (среднюю) свыше 100 человек, не должны иметь доходы в предыдущем году свыше 20 миллионов рублей (сумма ежегодно индексируется), не должны быть бюджетными организациями, не должны иметь в уставном капитале долю иных участников свыше 25 процентов, а также не должны иметь остаточную стоимость основных фондов и нематериальных активов свыше 100 миллионов рублей. Предел в 100 миллионов рублей установлен для основных средств и нематериальных активов, которые подлежат амортизации и признаются амортизируемым имуществом в соответствии с главой 25 «Налог на прибыль» Налогового кодекса. Пунктом 1 статьи 256 НК РФ  установлено, что амортизируемым имуществом  в целях главы 25 НК РФ признается имущество, которое находится у налогоплательщика на праве собственности, используется им для извлечения дохода, и стоимость которого погашается путем начисления амортизации.  Исходя из этого, можно сделать вывод, что наличие на балансе в предыдущем году  муниципального жилищного фонда (в доле муниципальной собственности) не является помехой для применения упрощенной системы налогообложения. 

Не содержит препятствий для перехода на упрощенную систему налогообложения муниципальных унитарных предприятий  и установленное Налоговым кодексом ограничение доли непосредственного участия других организаций в 25 процентов. Предусматривается, что имущество унитарного предприятия принадлежит ему на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, является неделимым и не может быть распределено по вкладам (долям, паям).           [3]

Чтобы соответствовать названным критериям по доходам и численности изначально, исходя из начисляемых доходов и  общей численности персонала, необходимого для оказания услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда,  в городе Волгодонске было определено минимально необходимое количество управляющих организаций в количестве от 23 до 25.

В настоящее время в  городе  Волгодонске имеются 23 организации, выбранные собственниками управляющими, или, при непосредственном способе управления, эксплуатирующими (обслуживающими) организациями, которые все применяют упрощенную  систему налогообложения. Платежи населения за услуги по содержанию и ремонту жилья поступают на расчетные счета этих 23 управляющих и эксплуатирующих организаций, которые за счет этих средств оплачивают собственные расходы и услуги сторонних организаций, в том числе и услуги МУП «Управление развития городского хозяйства».

Упрощенная система налогообложения применяется также МУП «Управление развития городского хозяйства» (МУП «УРГХ») - организацией, которой в соответствии с договором муниципального заказа переданы функции по управлению муниципальным жилищным фондом, контролю качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг. Кроме того, МУП «УРГХ» является заказчиком по размещению муниципального заказа и получателем бюджетных средств на содержание и ремонт объектов внешнего благоустройства городского бюджета, средств Фонда муниципального развития области на капремонт внутригородских дорог, тротуаров, жилого фонда.

В чем так же так выгодна упрощенная система налогообложения?  Во-первых, это  применение метода определения доходов и расходов по поступлению или расходованию  (кассовый метод), во-вторых, это - освобождение от обязанности уплаты налога на прибыль организаций, налога на имущество организаций, единого социального налога. В соответствии с главой 26.2 Налогового кодекса РФ  организации, применяющие  упрощенную систему налогообложения, не являются плательщиками налога на добавленную стоимость, за исключением налога на добавленную стоимость, подлежащего уплате в соответствии с Налоговым кодексом при ввозе товаров на таможенную территорию РФ (в деятельности ЖКХ такие ситуации практически исключены). Вместо ЕСН  организации, применяющие упрощенную систему налогообложения должны производить уплату страховых взносов на обязательное пенсионное страхование, но эти вносы – это 14 процентов от суммы выплат заработной платы и  иных  работникам организаций, а не 26%,  которые уплачивают плательщики единого социального налога.

Налоговые ставки установлены: в размере 6 процентов в случае, если объектом налогообложения организация выбрала доходы, и по ставке 15 процентов, если организацией выбран объект налогообложения- доходы, уменьшенные на величину расходов.

 Кроме того, при выборе объектом налогообложения доходов  (ставка 6 %), сумма налога на доходы уменьшается на сумму начисленных страховых вносов, но не более 50%. Так как в составе расходов на содержание жилья  преобладают расходы на оплату труда (дворников, лифтеров, уборщиц помещений, сантехников, электриков, АУП и др.), то организации из платежей  населения  за содержание жилья  практически уплачивают налог на доход в размере 3 процентов.

Основную долю экономии расходов при переходе на упрощенную систему налогообложения предприятия имеют в связи с освобождением от уплаты налога на добавленную стоимость. При обязательном включении в расходы организациями, применяющими упрощенную систему налогообложения,  НДС по оплаченным материалам, работам,  услугам, снижение затрат при этом достигает порядка 12-ти  процентов. 

При выборе упрощенной системы налогообложения, у организаций, для снижения размера налога на доход, цены населения на содержание и ремонт жилья, лучшим вариантом будет максимальное выполнение работ собственным персоналом, то есть хозспособом.

Введенный  с 1 марта 2005 года Жилищный кодекс не устанавливает  обязательность системы взаимоотношений  единый заказчик – подрядчики, которая была основой системой взаимоотношений в жилищно-коммунальном хозяйстве в прошлые годы. В Жилищном кодексе не установлена обязательность разграничения функций заказчика- подрядчика, а, следовательно, выполнение работ управляющая, эксплуатирующая организации или товарищество собственников жилья может выполнять собственными силам, то есть  хозспособом. Конечно, ряд ремонтных работ выполняются специализированными организациями,  но при выборе подрядных организаций на выполнение этих работ лучше отдать предпочтение организациям, работающим на упрощенной системе налогообложения. При заключении договора с организацией,  работающей с НДС, управляющей (или эксплуатирующей) организации придется оплачивать из платежей населения и НДС на услуги этого подрядчика. В 2004 году отменена обязательность сбора платежей населения за жилищно-коммунальные услуги  исключительно через расчетно-кассовые центры[4]. В соответствии со статьей 155 ЖК РФ плата за жилищно-коммунальные услуги вносится собственниками жилых помещений, нанимателями жилых помещений при управлении управляющей организацией, при непосредственном управлении собственниками помещений многоквартирным  домом – в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими данные виды деятельности, при способе управления товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом - в порядке, установленном органами управления этого кооператива. При этом управляющая организация, ТСЖ или эксплуатирующая организация свободны в выборе начисления, обработки  платежей населения за оказанные услуги.

Применение упрощенной системы налогообложения всеми организациями позволило ограничить рост цен на содержание жилья и ремонт жилья 7 %, при этом обеспечить повышение минимального размера оплаты труда работников на 10%,  резко увеличить прочие расходы организаций, в том числе на содержание, техническое обслуживание внутридомовых сетей, и обеспечить стабильное финансовое положение  предприятий ЖКХ,  занятых содержанием и ремонтом жилого фонда. Ограничить расходы на управление в составе цены на содержание жилья 11 процентами. Для сравнения можно привести данные 2006 года: в цене на содержание жилья удельный вес расходов на содержание муниципальных предприятий-заказчиков составлял 9,9%, услуги единого расчетно-кассового центра 1,2%, управленческие расходы жилищно-эксплуатационных организаций -10,7%,  всего – 21,8%. При этом в цене на ремонт жилья расходы на содержание этих организаций не предусматривались.

Нормативно-правовые акты:

1.   Налоговый кодекс РФ.

2.   Жилищный кодек РФ

3.   Гражданский кодекс РФ

4.   Федеральный закон от 1.11.2002 №161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»   

Поступила в редакцию 6 февраля 2008 г.