Сравнительный анализ экономических характеристик инвестиционных паев закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости

Погосьян Вадим Суренович,

аспирант Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова.

Современный рынок ценных бумаг предлагает инвесторам широкий перечень финансовых инструментов, обладающих различными свойствами и качествами, степенью риска и потенциальной доходностью. Одним из факторов, влияющих на данные показатели, является направление использования эмитентом ценной бумаги полученного с фондового рынка капитала. По мнению многих экспертов для диверсификации рисков в среднесрочной перспективе оправдано использование инструментов, ориентированных на инвестирование средств в рынок недвижимого имущества[1]. В наибольшей степени данную функцию призваны выполнять инвестиционные паи закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости. Их уникальность состоит в том, что с точки зрения экономической сущности они являются долей инвестора в одном или нескольких объектах недвижимого имущества, выраженной в ценной бумаге – инвестиционном пае. Инвестиционные паи закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости широко распространены на рынках ценных бумаг государств Западной Европы и США[2], но при этом являются относительно новым инструментом на российском рынке.

Очевидно, для принятия решения о покупке любого из представленных на рынке ценных бумаг финансовых инструментов, инвестор должен обладать полной информацией  об особенностях его выпуска и последующего обращения. В этой связи представляется необходимым провести сравнительный анализ экономических характеристик инвестиционных паев ЗПИФов недвижимости с иными видами ценных бумаг, представленных на российском рынке.

Для того чтобы однозначно классифицировать те или иные виды биржевых и внебиржевых финансовых инструментов в качестве ценных бумаг, обратимся за определением этого понятия к Гражданскому кодексу РФ.

В соответствии со статьей 142 ГК РФ ценной бумагой является документ, удостоверяющий с соблюдением установленной формы и обязательных реквизитов имущественные права, осуществление или передача которых возможны только при его предъявлении. К ценным бумагам относятся: государственная облигация, облигация, вексель, чек, депозитный и сберегательный сертификаты, банковская сберегательная книжка на предъявителя, коносамент, акция, приватизационные ценные бумаги и другие документы, которые законами о ценных бумагах или в установленном ими порядке отнесены к числу ценных бумаг[3].

Помимо них законодательство РФ относит к ценным бумагам закладные, муниципальные ценные бумаги, облигации с ипотечным покрытием, ипотечные сертификаты участия, жилищные сертификаты, инвестиционные паи паевых инвестиционных фондов, опционы эмитента, российские депозитарные расписки, простые складские свидетельства, двойные складские свидетельства.

Поскольку юридические формы являются отражением и фиксацией определенных экономических отношений, т.е. отношений по поводу производства, обращения и использования капитала в современном обществе, можно сразу отметить, что экономическое существо ценной бумаги как экономической категории состоит в том, что она, с одной стороны, есть представитель капитала, с другой – капитал сам по себе. Однако ясно, что если бы речь шла об одном и том же капитале, то такое положение было бы просто невозможным. На самом деле ценная бумага есть представитель реально функционирующего в экономике, или действительного, капитала, а как капитал ценная бумага есть фиктивный капитал[4]. Поскольку участвующий в экономическом обороте капитал обладает разной природой происхождения, то и ценные бумаги его удостоверяющие обладают разными экономическими свойствами. В этой связи для определения места инвестиционных паев закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости среди иных форм представления капитала представляется логичным провести классификацию ценных бумаг по их экономической сущности (рисунок 1).

Рис. 1. Классификация ценных бумаг по экономической сущности.

Из рисунка 1 следует, что 10 из 16 ценных бумаг, в том числе инвестиционные паи паевых инвестиционных фондов, относятся к категории инвестиционных ценных бумаг. Другие две категории «Товарные ценные бумаги» и «Денежные ценные бумаг» не получили широкого распространения на рынке ценных бумаг РФ, поэтому дальнейшее их участие в данном исследовании является нецелесообразным. Помимо перечисленных категорий в дальнейшем исследовании также не будут рассмотрены приватизационные ценные бумаги, поскольку они в настоящее время на территории РФ не обращаются.

Проведем сравнительный анализ среди инвестиционных ценных бумаг с целью определения инвестиционных характеристик инвестиционных паев закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, их преимуществ и недостатков относительно иных ценных бумаг, относящихся к данной категории.

Для проведения анализа определим перечень показателей, которые в наибольшей степени определяют инвестиционные характеристики ценных бумаг с точки зрения инвестора. По мнению автора к ним относятся:

1.  Порядок выпуска ценных бумаг.

2.  Форма выпуска ценных бумаг.

3.  Права, удостоверяемые ценной бумагой.

4.  Степень участия в деятельности лица, выпустившего ценную бумагу.

5.  Срочность ценных бумаг.

6.  Возможность биржевого обращения.

7.  Возможность получения промежуточного дохода по ценной бумаге.

8.  Степень защиты прав владельцев ценных бумаг.

9.  Участие в гражданском обороте.

Данный перечень показателей, безусловно, не охватывает всех свойств ценных бумаг, однако отражает основные их качества, и как результат, определяет характеристики финансовых инструментов, участвующих в сравнительном анализе.

Сравнение инвестиционных ценных бумаг по приведенным выше критериям отразим в сводной таблице:

Таблица 1.

Сравнительная таблица экономических характеристик инвестиционных ценных бумаг.

Инвестиционные паи закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости, несомненно, обладают рядом преимуществ по сравнению с другими ценными бумагами. В первую очередь стоит отметить, что инвестиционный пай – неэмиссионная ценная бумага, для которой законодательством предусмотрена возможность биржевого обращения. Одновременное сочетание таких свойств отсутствует для любого другого вида инвестиционных ценных бумаг. Несмотря на то, что управляющая компания не может проводить первичную выдачу паев, используя механизмы биржевого обращения (по аналогии с IPO акционерных обществ), неэмиссионный порядок их выпуска в сочетании с возможностью предложения этих ценных бумаг неограниченному кругу лиц, дает управляющей компании возможность относительно быстро привлекать средства инвесторов в различные проекты. Инвестор, в свою очередь, имеет возможность свободно распоряжаться приобретенными им инвестиционными паями, в том числе продать или передать в залог часть одного инвестиционного пая, что невозможно сделать с иными представленными инструментами. В случае, если инвестиционный пай по какой либо причине не обладает необходимым инвестору уровнем ликвидности или доходности, владелец этого финансового инструмента может рассчитывать на получение денежной компенсации при прекращении фонда, т.к. инвестиционный пай является долевой, но при этом срочной ценной бумагой.

Из представленной таблицы также следует, что инвестиционные паи обладают всеми преимуществами акций открытых акционерных обществ. По аналогии с акциями, которые позволяют принимать участие в деятельности эмитента путем голосования на общих собраниях акционеров, инвестиционные паи дают возможность своим владельцам или их представителям участвовать в общем собрании владельцев инвестиционных паев. Данный орган управления ЗПИФом недвижимости принимает решения по ключевым вопросам функционирования фонда, в том числе о продлении срока его функционирования или досрочного прекращения, увеличении или снижении размера промежуточного дохода по инвестиционному паю и порядка его расчета, изменения перечня разрешенных объектов инвестирования, а также по многим другим вопросам. Такие возможности позволяют оперативно влиять на инвестиции в зависимости от конъюнктуры мирового рынка капитала, определяя наиболее оптимальные сочетания ожидаемого риска и доходности в любой период времени.

Свойствами, идентичным свойствам инвестиционным паям закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости обладает также ипотечный сертификат участия. Однако он удостоверяет право собственности владельца на ипотечное покрытие, которое, как правило, обладает ограниченным уровнем доходности. Инвестиционный пай ЗПИФа недвижимости удостоверяет право владельца на имущество этого фонда, которое может состоять как из готовых объектов недвижимости, так и прав требования на возводимые здания и сооружения. Указанные объекты инвестирования могут обладать огромной потенциальной доходностью, значительно превышающей доходность ипотечных сертификатов участия.

Подводя итог проведенному анализу можно констатировать, что инвестиционные паи ЗПИФов недвижимости обладают сочетанием ряда экономических характеристик, по отдельности присущих иным видам ценных бумаг. К ним относятся:

1. Неэмиссионный порядок  и бездокументарная форма выпуска.

2. Удостоверение права собственности на часть имущества паевого инвестиционного фонда.

3. Предоставление права владельцам инвестиционных паев принимать ряд решений в отношении паевого инвестиционного фонда и его активов.

4. Целевое использование денежных средств фонда – покупка недвижимого имущества в инвестиционных целях.

Сочетание подобных экономических характеристик привлекает большое внимание у различных категорий инвесторов. По мере увеличения притока капитала корпораций и частных лиц на рынок ценных бумаг, в значительной степени возрастет потребность в инструментах, позволяющих достигать поставленных инвестиционных целей при сравнительно низком уровне риска. Несомненно, одним из них станут инвестиционные паи закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости.

Литература.

1.  Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая от 30.11.1009 № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 05.12.1994 № 32 ст.3301.

2.  Федеральный закон от 22.04.1996 № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг»// Собрание законодательства Российской Федерации от 22.04.1996 № 17 ст. 1918.

3.  Федеральный закон от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» // Собрание законодательства Российской Федерации от 03.12.2001 № 49 ст. 4562.

4.  Галанов В.А., Басова А.И. Рынок ценных бумаг // Финансы и статистика, 2001 г.

5.  Кирилл Айзин, Единственно доступная недвижимость // Журнал Финанс, № 01 (236) 07-13 января 2008 г.

6.  EPRA Global REIT Survey //European Public Real Estate Association, August 2007.

Поступила в редакцию 25.07.2008 г.