Проблемы и противоречия в системе законодательства рынка недвижимости

Ахмеров Мурат Рустэмович,

аспирант кафедры экономической теории Казанского государственного технического университета им. А.Н. Туполева.

Государство является одним из основных участников и регуляторов на рынке недвижимости. Посредством принимаемых законов, законодательных актов, кодексов государство принимает активное участие в формировании и регулировании процессов коммуникаций участников рынка и оборота объектов недвижимости. Поэтому для цивилизованного развития, прозрачности и инвестиционной привлекательности рынка важно существование и функционирование полноценной законодательной базы.

Предприятия как объекты гражданского права.

Включение в состав объектов гражданских прав предприятий как имущественных комплексов поставило ряд проблем, которые заключаются во вхождении в состав последних абсолютно разнородных как с точки зрения физических характеристик, так и с точки зрения правового режима видов имущества. Этот особый правовой режим фиксируется в специальных нормах, посвященных различным сделкам с предприятием (купля-продажа, аренда и т.д.). Права на предприятие, их возникновение, переход, обременения должны быть зарегистрированы в силу ст. 131 ГК и в порядке, предусмотренном Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Цивилистами высказывается мнение, что предприятие признано недвижимостью условно, поскольку относится к особому объекту прав, во-первых, по формальным признакам - предприятие не упоминается в статье 130 ГК РФ как объект недвижимости, а вводится в статье 132 ГК, т.е. после статей о недвижимости. Во-вторых, по составляющим его элементам. Возникает вопрос о том, с какой целью законодатель отнес предприятие к недвижимости. Некоторые предприятия вообще не имеют в своем составе недвижимого имущества, например, мелкие фирмы, оказывающие всякого рода услуги, которые располагаются в арендованных помещениях и которым нет необходимости в обладании недвижимостью. Такие предприятия также считаются разновидностью недвижимости. Предприятие признается недвижимостью независимо от того, входит или нет в его состав недвижимое имущество, связано оно с землей или нет, а основании прямого указания в законе в качестве такового. Соответственно, существует определенное противоречие между ст. 130 и ст. 132 ГК, поскольку утрачивается важнейший признак недвижимого имущества - связанность с землей [1].

Высказывается мнение, что основным «недостатком действующего законодательства является отсутствие в нем четких признаков предприятия как объекта гражданских прав, которые отличали бы предприятие от иных объектов, например от других имущественных комплексов, которые можно использовать в предпринимательской деятельности», и прозвучало предложение признать предприятие в качестве особого вида имущества и самостоятельного объекта «гражданских прав и гражданско-правовых сделок, но не квалифицировать предприятие как объект недвижимости» [2].

В этом случае предприятие может как включать, так и не включать в себя объекты недвижимости. Следствием этого будет то, что права на предприятие, ограничение и возникновение, прекращение прав не будут подлежать государственной регистрации (она сохранится только в отношении прав на недвижимое имущество в составе предприятия). В то же время особый характер предприятия как объекта гражданских прав необходимо обеспечить иным способом, например введением обязательной публикации сведений о сделках с предприятием. Государственной же регистрации должны подлежать только обременения и переход «вещных прав» на объекты недвижимого имущества, находящихся в составе предприятия. Сама же государственная регистрация прав на недвижимость в составе предприятия должна носить упрощенный характер. В настоящее время сделок с предприятием как имущественным комплексом из-за сложной процедуры регистрации проводится очень мало. В основном совершаются сделки с акциями, долями, паями и т.д. При этом лицо, которое приобрело акции, паи, доли и т.д., формально является собственником только акций, паев и т.д., но не предприятия, однако это не мешает ему осуществлять полный контроль над предприятием как имущественным комплексом. Представляется правильным мнение, высказанное в литературе, о необходимости введения такого понятия, как технологический имущественный комплекс, представляющий собой совокупность имущества, как движимого, так и недвижимого, объединенного их единым хозяйственным назначением и отличающийся от предприятия тем, что в его состав не включаются права требования, долги и исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности.

Объекты незавершенного строительства.

Определенную сложность вызывает вопрос о том, кто является собственником объектов незавершенного строительства и кто, соответственно, имеет право зарегистрировать право собственности на него. Право собственности на недостроенный объект недвижимости может возникнуть только при условии, что это строительство осуществлялось с соблюдением установленных правил и были представлены документы, свидетельствующие о том, что строительство объекта недвижимости осуществлялось по согласованию с определенными государственными и муниципальными органами. В частности, согласно ст. 62 Градостроительного кодекса РФ документом, подтверждающим права пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, является разрешение на строительство, выданное органом государственной власти. Право собственности на объект незавершенного строительства до государственной регистрации права собственности на него, существует, однако не на конкретный объект недвижимости (здание, сооружение и т.д.), а на комплекс имущества, включая использованные материалы. Определенные сложности представляет вопрос о том, кто именно из участников отношений, в результате которых возникает объект незавершенного строительства (подрядчик, заказчик, инвестор), является его собственником. У заказчика право собственности на него может возникнуть только с момента принятия объекта у подрядчика. Такой вывод подтверждается и судебной практикой. В частности, Президиум ВАС РФ указал, что «право собственности на спорное здание возникает с момента передачи подрядчиком заказчику здания по окончании его строительства» [3].

Таким образом, после того, как объект строительства передан заказчику (инвестору), последний становится собственником указанного комплекса. Иначе решается вопрос о праве собственности на объекты незавершенного строительства группой российских ученых. По их мнению, право собственности на объект незавершенного строительства должно принадлежать собственнику земельного участка либо любому его законному владельцу на основании вещного или обязательственного права, предусмотренного Земельным кодексом РФ. Для признания собственником объекта незавершенного строительства не будет иметь значения, прекращен ли договор строительного подряда (указанный объект может возводиться и хозяйственным способом). Основанием для проведения государственной регистрации права собственности будет служить документ о праве собственности (ином вещном или обязательственном праве) на земельный участок, а также разрешение на соответствующее строительство. По мнению разработчиков потребуется внести некоторые изменения и в нормы ГК РФ о договоре строительного подряда, «состоящие в том, что подрядчик, осуществляющий строительство из собственных материалов, должен оставаться собственником таких материалов лишь до момента фактического использования в строительстве, когда право собственности подрядчика прекращается в связи с юридической гибелью указанных материалов» [4].

Авторы, считающие, что не имеет значения, на чьи деньги строился объект и был ли он достроен или нет, очевидно, преследовали цель создания единого объекта недвижимости (земельного участка и объектов недвижимости) уже на стадии строительства здания или сооружения. Однако вряд ли такую точку зрения разделят те инвесторы, которые подключатся к строительству уже после того, как судьба земельного участка будет определена. Таким образом, вопрос о том, кто является собственником недостроенного объекта строительства, возведенного по договору строительного подряда после окончания строительства, но до передачи объекта заказчику, законодательно не решен. Представляется, что в этом случае речь идет об общей долевой собственности подрядчика и заказчика. Исключение составляют случаи, когда все расходы по строительству понес подрядчик. В таких случаях собственником недостроенного строительного объекта должен признаваться подрядчик.

Нежилые помещения.

В отличие от жилых помещений критерии нежилых помещений на законодательном­ уровне отсутствуют. При этом очень важным является вопрос о том, нужно ли следовать классическим представлениям о праве собственности на строение как неделимый объект или установить особый режим нежилого помещения как самостоятельного объекта гражданских прав. Это создает проблемы на практике. Как правильно было отмечено в литературе, в результате приватизации многие организации оказались собственниками части зданий, включая места общего пользования. Однако, поскольку правовой статус части здания (нежилого помещения) и мест общего пользования в этом здании законодательно не определен, совершение сделок с ними вызывает затруднения. В частности, для решения проблемы для нежилых помещений предлагается установить особый режим, который будет заключаться в том, что указываются только идеальные доли с одновременным указанием порядка владения и пользования конкретными помещениями. Сложно выделить критерии, по которым нежилые помещения можно выделить из массы других объектов. Так, если у жилых помещений могут быть отмечены такие признаки, как изолированность и наличие всего необходимого для использования по назначению (то есть для проживания), то к нежилым помещениям эти признаки не всегда­ применимы. В частности, нежилые помещения не всегда изолированы и назначение их может быть самым разнообразным. В то же время можно говорить о таком неотъемлемом признаке нежилого помещения, как связь с землей. Представляется, что для того, чтобы нежилое помещение являлось самостоятельным объектом права, оно должно удовлетворять двум критериям:

1) техническому критерию, под которым понимается возможность автономного пользования выделяемыми частями строения;

2) функциональному критерию - выполнению частью здания (нежилым помещением) тех же функций, которые выполняет здание в целом.

Вместе с тем, даже если выделить такие критерии в отношении нежилого помещения и зарегистрировать право собственности на него в ЕГРП, нельзя не обратить внимания на следующие несоответствия. Зарегистрированное право собственности на нежилое помещение в здании или сооружении автоматически ведет к праву общей собственности собственника этого помещения и собственника оставшихся помещений на вспомогательное имущество (лестницы, лифты, крыша и т.д.). Никакой иной правовой режим в отношении указанного имущества ни с технической, ни с юридической точки зрения невозможен. Подобная схема применяется в отношении­ общего имущества квартир в многоквартирном доме. Возникает вопрос о том, кто же является собственником всего здания в целом. Очевидно, следует прийти к выводу о том, что после того, как в здании или сооружении зарегистрировано право собственности двух и более лиц на помещения в этом здании или сооружении, единого собственника на все здание или сооружение больше нет. Речь может идти о праве собственности на отдельные объекты (помещения) и об общей долевой собственности на имущество общего пользования. При этом специфика общей долевой собственности на общее имущество заключается в том, что доля не может быть отчуждена отдельно от помещения. Возможны ситуации, когда нежилые помещения, которые изначально были частью здания или сооружения, впоследствии стали самостоятельными объектами права, пригодные для самостоятельного использования и у которых есть свои собственники (права которых были соответствующим образом зарегистрированы).

Регистрация права собственности на все здание в целом исключает возможность одновременной регистрации на его часть. Таким образом, регистрация прав на часть здания (помещение) должна привести к прекращению права собственности в отношении самого здания. Если у каждого нежилого помещения, входящего в здание, есть свой собственник, то у собственника здания в целом теоретически может остаться только право собственности на крышу, лестницы, инженерное оборудование и т.п., однако последние, как уже было отмечено, находятся в долевой собственности. Характерным признаком такого имущества является невозможность использования его ни в качестве жилых, ни в качестве нежилых. При этом они обеспечивают возможность использования по назначению как жилых, так и нежилых помещений. Однако собственник нежилого помещения должен пользоваться указанными объектами, поэтому их можно назвать объектами общего пользования. В отношении их возможно право сервитута, то есть право ограниченного пользования чужим имуществом. Если же по аналогии со ст. 290 ГК признать право общей долевой собственности на эти объекты, то право собственности на здание в целом следует признать юридической фикцией. В этом случае определенная доля в праве собственности на общее имущество должна быть неразрывно связана с помещением и может быть отчуждена только в совокупности с помещением. Вместе с тем на такую долю не распространяется правило о преимущественной покупке. Кроме того, ее невозможно выделить в натуре, а также требовать выкупа принадлежащей сособственнику доли в соответствии со ст. 252 ГК. Таким образом, собственник здания в целом, если он желает распорядиться частью этого здания, должен зарегистрировать право собственности на эту часть. Если же в здании отсутствуют обособленные нежилые помещения или они не удовлетворяют одновременно двум вышеуказанным условиям, то здание должно признаваться неделимой вещью. Похожая точка зрения высказывается в Концепции развития законодательства о недвижимом имуществе и государственной регистрации, согласно которой нежилое помещение нельзя рассматривать как часть здания, поскольку здания сами по себе являются неделимыми вещами и, соответственно, части здания не могут быть предметом сделок. Таким образом, собственник здания, желающий совершить сделку с нежилым помещением, должен выделить это помещение и зарегистрировать право собственности на него. Выходом из положения, по мнению авторов Концепции, может быть общая собственность на здание и законодательное­ закрепление доли в праве, соответствующей размеру нежилого помещения.

Литература

1.                  Эрделевский А.М. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М., 1999. С. 3.

2.                  С.П.Гришаев «Правовой режим недвижимого имущества».

3.                  Вестник ВАС РФ. 1996. N 9. С. 81.

4.                  Витрянский В. Пути совершения законодательства о недвижимом имуществе. (Хозяйство и право. 2003. N 6. С. 8.)

Поступила в редакцию 15.09.2009 г.