Проблемы ипотеки земельных участков, на которых расположено несколько зданий, строений или сооружений

Раднаева Дарима Баировна,

аспирант кафедры правового обеспечения рыночной экономики Российской академии государственной службы при Президенте РФ,

руководитель группы юридического сопровождения филиала ОАО Банк ВТБ.

В данной статье рассматриваются проблемные правовые аспекты принципа «единства судьбы земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимости». Актуальность темы предопределена практикой применения и соблюдения данного принципа хозяйствующими субъектами. В статье также проводится исследование выявленных недостатков действующего законодательства, регламентирующего ипотеку земельных участков и их правовой режим в целом.

Ключевые слова: ипотека (залог недвижимости), земельный участок, здание (строение, сооружение), принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, банковская практика.

Отношения по обороту такого объекта недвижимого имущества, как земельный участок, регламентированы гражданским и земельным законодательством. В ст.1 Земельного кодекса РФ провозглашен принцип «единства судьбы земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимости». В настоящее время «единая судьба» земельных участков и зданий порождает целый ряд проблем, в том числе и само деление недвижимого имущества на земельные участки и здания.

Необходимо отметить, что принцип единства земельных участков и зданий перенят в том числе и из германского права, где земля и здание рассматриваются как единственный объект или точнее соединенные друг с другом части, в отношении которых может быть одно единственное право собственности (параграфы 93 и 94 ГГУ). Это означает, что право собственности может существовать только на земельный участок, а не на здание (строение, сооружение). В силу этого, земля и здание находятся только в одних руках и участвуют в обороте как одна вещь. Все обременения и ограничения земельного участка, соответственно, распространятся автоматически на все его части.

 Как видно из вышеизложенного, модель правового режима земельного участка и расположенной на ней недвижимости – оптимальна, если существует некий «единый объект недвижимости». Данный подход довольно интересен и вполне заслуживает внимания, но, к сожалению, практическое его применение – вопрос сложный, тем более, если учитывать существующие рамки современного законодательства РФ. Налицо необходимость внесения изменений в ряд действующих нормативных актов.

В ныне действующем земельном законодательстве принцип единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости закреплен в подп.5 п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ. Указанная норма совместно с иными статьями Земельного кодекса РФ (ст.5) является одним из направлений реализации принципа единой судьбы, и земельные участки следуют судьбе прочно расположенных на них объектов.

Таким образом, на сегодня уже имеются предпосылки некой реализации модели «единого объекта недвижимости». Ряд правовых норм направлен на создание условий для сосредоточения права собственности на земельный участок и расположенной на нем недвижимости у одного лица. В этом несомненно есть положительные моменты, но необходимо ли стремиться к объединению в единый объект недвижимости и земли во всех без исключения случаях? Как представляется, в отдельных ситуациях такая необходимость отсутствует. Рассмотрим, к примеру, правовую практику об ипотеке земельных участков и отдельных объектов недвижимости, находящихся на данном земельном участке, складывающуюся во многих российских банках.

Если рассматривать так называемую модель «единого объекта, состоящего из неразрывно связанных частей как земельный участок и расположенную на нем недвижимость» (причем, недвижимость – это несколько зданий, сооружений) именно с точки зрения единства как такового, т.е. земля и все без исключения расположенные на нем объекты (здания, строения, сооружения), то здесь целесообразно выделить следующий аспект. В целях минимизации правовых рисков для кредитной организации как займодавца по кредитному договору (кредитора) юридическая служба банка настоятельно рекомендует проводить межевание земельного участка для формирования в дальнейшем предмета договора об ипотеке с соблюдением принципа: «одно здание (строение, сооружение) - один земельный участок». То есть, говоря иными словами, юристы банка не ограничиваются только соблюдением самого принципа «единства судьбы земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимости», а как бы выделяют некий «подпринцип», соблюдение которого позволяет претворить в жизнь модель единого объекта земли и зданий (сооружений), а точнее модель нескольких единых объектов земли и здания (каждого в отдельности). Причем, соблюдению указанного «подпринципа» предопределена огромная роль, тем более, что данный вопрос может стать камнем преткновения для крупного кредитного проекта. Порядок принятия решений о совершении подобных залоговых сделок регламентируется нормативными и распорядительными документами кредитной организации в сфере кредитной процедуры.

В ряде кредитных организаций локальными нормативными актами предусматривается возможность принятия в ипотеку отдельных объектов недвижимости, находящихся на земельном участке, оформленном в залог в пользу банка, без проведения межевания указанного земельного участка, но только в том случае, если земельный участок не передан в залог третьим лицам. Встречаются в банковской практике и оформление одновременной ипотеки всех зданий (сооружений, строений), расположенных на уже заложенном банку земельном участке как обязательное условие (причем не играет роли тот факт, что общая залоговая стоимость всех объектов недвижимости и земельного участка может превышать залоговую стоимость, необходимую для обеспечения кредитных обязательств по основному (кредитному) договору.

По мнению Е.Н. Власова особым образом решаются вопросы, связанные с ситуациями, когда необходимо разграничить ипотеку земельного участка с залогом или юридической судьбой находящихся на нем строений, зданий, сооружений.[1] Действительно, если проанализировать соответствующие нормы Земельного кодекса РФ и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости»), напрашивается вывод о том, что в российском законодательстве в настоящее время существуют два противоположных режима ипотеки (залога недвижимого имущества). Критерий разграничения: в зависимости от того, что стороны рассматривают в качестве главного предмета ипотеки – земельный участок или объекты недвижимого имущества, расположенные на нем. Поспособствовали этому, на наш взгляд, и внесенные в 2004 году изменения в Федеральный закон «Об ипотеке» по той простой причине, что норма о распространении ипотеки земельного участка на здания и сооружения залогодателя, расположенные или строящиеся на нем является диспозитивной, и стороны в договоре могут предусмотреть иное. Такая возможность сторон предусмотреть в договоре «иное» означает отступление от неуклонного следования принципу «единства судьбы земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимости», согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, провозглашенными в Земельном кодексе РФ. Такой подход не понятен ввиду того, что при ипотеке здания или сооружения залогодатель обязан заложить земельный участок, на котором находится данное здание, либо сооружение, или часть этого земельного участка, функционально обеспечивающую закладываемый объект, либо принадлежащее залогодателю право аренды этого участка или его соответствующей части (ч.2 ст.69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости») и п.3 ст.340 Земельного кодекса РФ). Кроме того, не совсем понятно как соотнести ранее изложенное с разъяснениями совместного Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда от 01.07.1996 года №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением ч.1 Гражданского кодекса РФ», если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок или право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст.168 ГК РФ)» (п.45).

Некоторые проблемы также возникают на практике и в связи с тем, что недвижимое имущество может принадлежать одним лицам, а сам земельный участок – другим. Так, например, нередки случаи, когда в качестве обеспечения исполнения кредитных или иных обязательств юридическим лицом предлагается ипотека административного (либо офисного) здания, под которым земельный участок принадлежит третьему лицу (юридическому или физическому). Некоторые кредитные организации при рассмотрении кредитной заявки с подобным потенциальным залогом (ипотекой) подходят довольно категорически, отказывая в принятии в залог такого недвижимого имущества. В ряде иных банков документы по такой недвижимости все-таки принимаются в экспертные подразделения, но тщательно анализируются на предмет наличия (отсутствия) всех возможных правовых рисков. На наш взгляд, принимая во внимание то, что в соответствии с действующим законодательством ипотека здания возможна без одновременной ипотеки земельного участка, расположенного под ним, если отсутствует оформленное право собственности либо право аренды на земельный участок, необходимо в каждом конкретном случае обязательно удостовериться в фактическом отсутствии этих оформленных прав на земельный участок посредством осуществления официальных письменных запросов в компетентные органы, а именно:

·                    орган кадастрового учета земельных участков;

·                    орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

·                    комитет по управлению государственным (муниципальным) имуществом и землепользованию – о наличии либо отсутствии заключенного договора аренды земельного участка.

 Нельзя оставить без внимания тот факт, что немало проблем при ипотеке земельных участков, на которых расположено несколько зданий, строений или сооружений, вызвано еще и тем, что действующее законодательство об ипотеке земельных участков несовершенно и имеет ряд существенных недостатков. Позвольте остановиться на некоторых из них.

 Начнем с того, что современное гражданское законодательство не содержит легального определения понятия «земельный участок». Специфические естественные свойства земли как объекта материального мира предопределяют либо единственно возможную форму правового регулирования, либо предоставляют законодателю возможность выбора между различными его формами.[2]

 Земельный участок является объектом гражданских прав и не может быть отнесен к вещам. Н.М. Харитонов предпринял попытку дать определение понятия «земельный участок». По его мнению, земельный участок – это обеспечивающее возможность удовлетворения собственных (частных) интересов участников гражданского (имущественного) оборота материальное благо, права на которое подлежат обязательной государственной регистрации, с возможностью его использования только в соответствии с определенным целевым назначением и установленными законодательством ограничениями путем хозяйствования управомоченного субъекта в пространстве, ограниченном замкнутой территориальной границей, проходящей по естественному рельефу земли, описанной и удостоверенной в установленном законом порядке.[3]

 Законодательное регулирование земельных отношений основывается на представлении о земельном участке как о части территории (пространстве) и как о природном ресурсе (природном объекте, и даже почвенном слое). Однако в реальной действительности возможно существование земельных участков и без почвенного слоя (в качестве определенной территории).[4]

 Тем самым, уже в действующем праве можно констатировать факт неоднозначности в понимании земельного участка как объекта права и своеобразное «раздвоение» («бифуркацию»[5]) земельного участка на два самостоятельных объекта, каждый из которых обладает собственным правовым режимом:

·                     земельный участок как недвижимое имущество;

·                     земельный участок как пространство или территория.

 Немаловажной проблемой является проблема разграничения земельных участков как на муниципальном, так и на федеральном уровне в целом. В нашем государстве оборот земель воспринимается, к сожалению, преимущественно только в одной плоскости: аренда государственных и муниципальных земель. Купля-продажа земли находится на начальной стадии, в том числе и выкуп земельных участков собственниками находящихся на них приватизированных предприятий.

 Таким образом, развитие гражданско-правового регулирования земельных отношений (в том числе и в рамках ипотечных отношений) требует совершенствования законодательства о земельных участках по таким направлениям как:

1) уточнение легального понятия «земельный участок»;

2) расширение перечня ограниченных вещных прав на земельные участки;

3) конкретизация правомочий правообладателей земельных участков.

Помимо правомочий по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, содержание права собственности должно быть дополнено правом собственника по своей воле преобразовывать объект права путем изменения его физических характеристик (делить и объединять участки, причем как в горизонтальном, так и в вертикальном направлении), создавая тем самым новые объекты права. Все вышеуказанное может в полной мере способствовать решению многих описанных нами проблем, складывающихся в правоприменительной практике и, в свою очередь, расширить рамки ограничений, существующих при оформлении в ипотеку земельных участков с несколькими объектами недвижимости, расположенными на них (зданиями, строениями, сооружениями и пр.), и в целом, сыграть значимую роль в механизме реализации такого важного принципа как единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимого имущества.

Литература

1.                  Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

2.                  Власов Е.Н. Соотношение норм гражданского и земельного законодательства, регулирующих отношения по ипотеке земельных участков // Право и политика. - 2007, № 10. – С.145.

3.                  Жернаков Д.В. Земельный участок как объект гражданского правоотношения // Цивилистические записки: Межвуз. сб. науч. трудов. Вып. 4. М., 2005. – С.385.

4.                  Митягин К.С. Понятие «земельный участок» // Законодательство. - 2007, №5. – С.35.

5.                  Харитонов Н.М. О некоторых проблемах, возникающих при залоге земельного участка либо права аренды земельного участка // Юридическая работа в кредитной организации, 2005, III квартал, №3. – С.54.

6.                  Щербаков М.С. Проблемы законодательства об ипотеке земельных участков в современных условиях // Право и политика, 2008, №3. -75.

Поступила в редакцию 20.12.2010 г.