Государственная поддержка региональных программ ипотечного жилищного кредитования
Леонова Елена Валерьевна,
аспирант Российского государственного торгово-экономического университета.
Общие черты механизма реализации региональных программ ипотечного жилищного кредитования, ориентированного на создание комплекса административных, юридических, корпоративных и технологических мер по привлечению финансовых ресурсов, управлению и контролю за их использованием, закреплены в региональных программах ипотечного жилищного кредитования. Однако существующий механизм не всегда эффективен, что выражается в нерациональном использовании бюджетных средств, недостаточных размерах субсидий, неполном удовлетворении потребностей граждан в улучшении жилищных условий, отсутствии механизма возврата финансовых средств государственной поддержки в бюджеты соответствующих уровней при обращении взыскания на предмет залога.
В связи с этим возникает объективная необходимость адаптации существующего механизма реализации региональных программ ипотечного жилищного кредитования к кризисным и посткризисным условиям. Это можно осуществить путем разработки новых форм и методов предоставления государственной поддержки гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, обоснования новых инструментов ипотечного жилищного кредитования, способствующих повышению доступности ипотечных кредитов для населения и, одновременно, снижению рисков участников процесса ипотечного жилищного кредитования.
Механизм реализации региональных программ ипотечного жилищного кредитования – понятие сложное и многогранное. С экономической точки зрения в его основе лежат финансовые отношения, связанные с безвозмездным (односторонним) движением денег, и кредитные отношения, связанные с возмездным и платным движением денег. Структура механизма реализации региональных программ ипотечного жилищного кредитования включает совокупность элементов и их связи, обеспечивающие взаимодействие субъектов ипотечного жилищного кредитования, направленные на государственную помощь гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, путем оказания финансовой поддержки и обеспечения доступа к ипотечным кредитным продуктам коммерческих банков.
При адаптации региональных программ ипотечного жилищного кредитования необходимо уделить особое внимание выбору инструментов предоставления ипотечного кредита, их всесторонней оценке с позиции кредитора и заемщика.
В условиях недостаточно высоких доходов граждан для приобретения недвижимости многие потенциальные заемщики предпочитают накапливать денежные средства на первоначальный взнос, используя депозит. Депозитные средства, в свою очередь, являются внешними источниками поддержания ликвидности коммерческого банка, наряду с государственными субсидиями и материнским капиталом, что доказывает целесообразность применения такого инструмента, как ипотечный депозит.
Теоретическая модель накопления первоначального взноса потенциальными заемщиками – участниками региональных программ ипотечного жилищного кредитования с использованием ипотечного депозита состоит в следующем:
а) определение суммы стартового капитала, т. е. суммы, на которую кредитной организацией будут начисляться проценты. В зависимости от суммы, необходимой к накоплению, предполагаемого срока накопления и платежеспособности потенциального заемщика – участника региональной программы ипотечного жилищного кредитования начальная сумма депозита может быть фиксированной или дифференцированной. В качестве стартового капитала могут использоваться личные накопления клиента, средства материнского капитала;
б) определение будущей стоимости депозита осуществляется исходя из стоимости недвижимости, предполагаемой к приобретению (в виде определенного процента от стоимости недвижимости);
в) расчет срока накопления производится на основании соотношения платежеспособности потенциального заемщика и будущей стоимости депозита;
г) расчет процентной ставки по депозиту производится исходя из средних ставок банка по депозитным программам, дифференцированных в зависимости от суммы и срока вклада;
д) расчет суммы, ежемесячно вносимой участником региональной программы ипотечного жилищного кредитования на депозитный счет, в зависимости от срока накопления, процентной ставки по депозиту, размера капитализации первоначального вклада, с учетом платежеспособности клиента;
е) государственное премирование сбережений (размер премии зависит от совокупности перечисленных выше параметров);
ж) введение ограничений снятия денежных средств с депозитного счета до истечения срока, оговоренного в договоре, либо до момента накопления суммы, установленной депозитным договором.
Необходимость введения инструмента государственного премирования сбережений обусловлена объективными причинами:
а) проводимой региональными властями эффективной социальной политикой, направленной на улучшение жилищных условий граждан, улучшение демографической ситуации в регионе;
б) наличием реальной возможности экономии бюджетных средств, а также снижения стоимости ипотечного кредита для граждан;
в) поддержкой и развитием строительного сектора региона и рынка недвижимости;
г) наличием возможности существенного снижения стоимости ипотечного кредита.
Таким образом, предложенные формы и методы корректировки механизма реализации региональных программ ипотечного жилищного кредитования позволят повысить эффективность социальной политики, оживить строительный сектор экономики путем привлечения в него сбережений граждан.
Поступила в редакцию 21.11.2011 г.