Методика определения арендной платы за охотничьи угодья, основанная на положениях теории ренты и теории оценки стоимости

Медведева Ольга Евгеньевна,

доктор экономических наук, профессор Государственного университета управления.

Исследование выполнено при финансовой поддержке РГНФ проекта проведения научных исследований («Экономические и организационные инструменты устойчивого использования охотничьих ресурсов России»), проект № 12-02-00380.

В 2009 году был принят и с 1 апреля 2010 года вступил в силу Федеральный закон «Об охоте и о сохранении охотничьих ресурсов и о внесении изменений в отдельные законодательные акты российской федерации» от 24.07.2009 № 209-ФЗ[1], призванный упорядочить систему регулирования охотхозяйственной деятельностью в стране. Данный закон ввел ряд принципиально новых экономических инструментов в виде платы за право на заключение охотхозяйственного соглашения с проведением аукциона и единовременной платы за охотничьи угодья при заключении охотхозяйственного соглашения без проведения аукциона. При этом сохранились применяемые ранее платежи в виде арендной платы за земельные и лесные участки, занятие объектами охотничьей инфраструктуры.

Поскольку закон вступил в действие с 1 апреля 2010 года, то проанализировать реальные последствия применения данных платежей пока не представляется возможным, так как эти нормы закона еще не заработали. Но то, что данные инструменты имеют существенные недостатки, можно сказать уже сейчас. Эти недостатки связаны с методической и экономической необоснованностью применяемых платежей, приводящей к увеличению финансовой нагрузки на охотпользователей.

Новый порядок установления арендной платы за охотничьи ресурсы создает крайне неопределенные и нестабильные финансовые условия существования отрасли. По нашему мнению, устранение недостатков, обусловленных существующей системой платежей за охотничьи ресурсы, лежит в сфере передачи в аренду собственно охотничьих угодий. То есть, в аренду целесообразно сдавать не земельный или лесной участок, как это происходит сейчас, а именно охотничье угодье, представляющее собой пространство, используемое животными в качестве среды обитания, и как бы «наслаивающееся» на земельные и лесные участки. Законом об охоте под охотничьим угодьем понимается территории, в границах которых допускается осуществление видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства.

Охотничье угодье может располагаться на землях любых категорий, за исключением земель поселений и промышленности. При этом охотничье угодье нельзя рассматривать с позиций земельного права и приравнивать его к понятию земельного участка, поскольку его используют вольные животные, для которых важна совокупность природных свойств территории, и для которых границы не могут быть установлены ввиду их свободного перемещения. Среда обитания животных является естественным улучшением земли, таким же, как, например, почва или лесная растительность. Границы охотничьего угодья описываются в порядке, предусмотренном для проведения внутрихозяйственного охотустройства, и могут не совпадать с границами земельных и лесных участков.

По нашему мнению, охотничье угодье должно стать самостоятельным объектом гражданского отношений и быть включено в Гражданский кодекс РФ, в части определения недвижимого имущества, так же как участок недр или здания и сооружения, расположенные на земельном участке. Правомерность выделение в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества охотничьих угодий можно обосновать, тем, что среда обитания животных и элементы ее образующие также как здания и объекты инфраструктуры являются улучшением земельного участка, которое может быть как естественным (что наиболее характерно для охотничьих угодий), так и искусственным.

Поскольку права на охотничьих животных, живущих в состоянии естественной свободы, не разграничены, то было бы целесообразно передать права по предоставлению охотничьих угодий в аренду субъектам Российской Федерации, а вопросы установления платы на них – федеральной структуре, например, территориальным подразделениям МПР России. Вопросами установления размера платы за охотничьи угодья также может заниматься субъект Российской Федерации, но при этом использовать единые правила расчета, определенные на федеральном уровне.

Методика определения арендной платы за охотничьи угодья

Создание обоснованной системы взимания арендных платежей за охотничьи угодья для современного охотничьего хозяйства России упирается в проблему методологического характера. Ее решение лежит в использовании основных положений теории ренты и выборе организационной модели установления арендных платежей. Согласно экономической теории любой доход, превышающий текущую норму прибыли считается рентным. Адам Смит, анализируя земельную ренту, считал, что рента - это произведение природы, которое остается за вычетом всего, что является произведением человека[2]. Вначале понятие ренты относилось только к земле. В дальнейшем постепенно были открыты новые типы рентных доходов, аналогичных по своей природе земельной ренте. К ним стали относить рентные доходы, образующиеся в процессе эксплуатации других природных ресурсов. Рентные доходы от эксплуатации конкретных природных ресурсов, получили наименования по названию этих ресурсов, например, горная рента, лесная рента, водная рента. Охотничьи ресурсы также приносят доход в процессе их эксплуатации. Поэтому рента, возникающая при их использовании, может называться охотничьей и определяться по тем же правилам, что были установлены А.Смитом для земельной ренты. Сейчас под рентой понимают доход, создаваемый любым ограниченным фактором производства. Основной проблемой определения природной ренты является отделение ее от прибыли предпринимателя, которая также как и рента является остаточной величиной. Отчасти из-за нерешенности этой проблемы не вводятся прямые рентные платежи за природные ресурсы.

Если рассматривать природный ресурс в качестве капитала, то рента может быть определена как доход на него, равный сложившейся норме прибыли или ставке банковского процента. На этом положении строится формула расчета арендной платы за любой объект, создающий рентные доходы. Подобным объектом также являются и охотничьи угодья.

В соответствии с современной теорией инвестиционного менеджмента основная цель сдачи в аренду объектов недвижимости является получение дохода в виде арендной платы (A), обеспечивающего получение дохода на вложенный капитал (I) и дохода, необходимого для возврата последнего (RC): A= I + RC. (1)

Это положение полностью можно отнести и к охотничьим угодьям, представляющим собой пространство с естественными улучшениями в виде местообитаний охотничьих животных. Под капиталом в данном случае понимается рыночная стоимость имущества, сдаваемого в аренду – в нашем случае охотничьих угодий, рассматриваемых в качестве государственного имущества. Доход на капитал – это часть ренты, которую выплачивает арендатор собственнику за пользование его имуществом. Применительно к охотничьим угодьям таким собственником является государство. Согласно экономической теории размер этой ренты прямо пропорционален стоимости имущества и равен произведению его стоимости и некоторой нормы дохода, которая является аналогом банковской процентной ставки. Исходя из этого, для расчета величины охотничьей ренты может быть применена следующая формула:

I = Y ×V,                                                                                                                  (2)

где: I – величина дохода на капитал или охотничья рента, создаваемой охотничьими угодьями; Y – норма дохода на капитал, представленный охотничьими угодьями; V – рыночная стоимость охотничьих угодий.

Доход для возврата капитала необходим собственнику для того, чтобы иметь средства для физического восстановления сдаваемого в аренду имущества. Функции собственника охотничьих угодий осуществляет государство. Поэтому государство должно иметь средства на восстановление сдаваемых в аренду охотничьих угодий. Чтобы определить размер этих средств надо определить понятие «восстановление» применительно к охотничьим угодьям. Традиционное имущество, под которым понимаются, прежде всего, здания и различные сооружения имеет свойство физически изнашиваться и морально устаревать. Физически износ представляет собой разрушение созданных человеком улучшений под воздействием внешних и внутренних физических факторов и процессов. Земля, рассматриваемая как пространство и являющаяся составной и неотъемлемой частью любого имущества, такому воздействию не подвержена. Она не уничтожима физически, и поэтому возврат средств, связанных с ее восстановлением не требуется. В то же время среда обитания охотничьих животных может быть уничтожена или повреждена. Это в свою очередь приведет к деградации охотничьих ресурсов, что сравнимо с физическим износом недвижимости.

В случае, если государство вкладывает деньги в ее восстановление и поддержание на оптимальном уровне, то эти средства могут быть возвращены за счет введения соответствующих платежей для пользователей охотничьих ресурсов или включены составной частью в арендную плату за охотничьи угодья. Величина этой платы будет определяться размером средств, выделяемых из бюджета Российской федерации и бюджетов субъектов Российской федерации на проведение мероприятий по сохранению охотничьих ресурсов и среды их обитания и создание охотничьей инфраструктуры.

В этом случае величина арендной платы должна включать кроме дохода на капитал и норму возврата вложенных средств:

А = I + RC,                                                                                                              (3)

где: I – годовой доход от угодий, который может быть изъят в пользу государства; RC – возврат годовых средств, вложенных в мероприятия по сохранению охотничьих ресурсов и охотничьих угодий.

Стоимость охотничьих угодий (V) можно определить традиционным способом капитализации чистого операционного дохода от использования земельного участка, занятого охотничьими угодьями:

,                                                                                                              (4)

где B – валовой доход, который получает охотпользователь с переданных в аренду охотничьих угодий за год; С - затраты, которые несет охотпользователь без учета арендных платежей; е – коэффициент капитализации или ставка дисконтирования.

Применительно к земле коэффициент капитализации признается равным ставке дисконтирования, так как в него не надо включать часть, обеспечивающую возврат амортизируемой части капитала. Ставка дисконтирования представляет собой банковский процент или норму дохода на капитал. Ее величина определяется суммированием безрисковой ставки, или минимальной нормы дохода, и возможных рисков его неполучения. Применительно к охотничьим угодьям, оцениваемым государством для сдачи их в аренду, целесообразно ставку дисконтирования определять традиционным образом с учетом всех возможных рисков для охотпользователя.

В тоже время при расчете арендной платы норму дохода или Y следует определять уже в размере безрисковой ставки дисконтирования, так как риски государства от деятельности по передаче имущества в аренду минимальны и фактически равны нулю.

Применение данной методики позволит избежать завышения как стоимости собственно охотничьих угодий, так и величины арендной платы за них.

Рассмотрим применение предлагаемой методики на примере условного охотничьего хозяйства.

Исходные данные:

Площадь арендуемых охотничьих угодий – 1500 га.

Годовые доходы охотничьего хозяйства – 1700 тыс.руб.

Годовые расходы охотничьего хозяйства – 1500 тыс.руб.

Безрисковая ставка – 4% или 0,04 (определена как минимальная ставка процента по депозитам банка наивысшей категории надежности, например для пенсионных депозитов Сбербанка России).

Ставка с учетом рисков – 20% или 0,2 (определена как средняя ставка процента по кредитам, предоставляемым юридическим лицам).

Расчет:

V = (1700 -1500)/0,2 = 1 000 тыс. руб.

А = 1000×0,04= 40 тыс. руб. за 1000 га.

Разница в используемых ставках дисконтирования позволяет учесть в расчетах интерес арендатора охотничьих угодий, называемый в теории оценки прибылью предпринимателя, обычно плюсуемой к его затратам.

Приведенные выше соображения являются общим подходом к определению величины арендной платы за охотничьи угодья. Определение величины арендной платы для конкретных охотпользователей будет связано с выбором организационной модели установления арендной платы.

Здесь возможно применение двух подходов: индивидуального и зонального. Под индивидуальным подходом понимается вариант, предусматривающий определение арендной платы на основе оценки каждого конкретного земельного участка. Зональный подход предполагает определение арендной платы исходя из ставок, установленных государством или муниципалитетом для определенной территории или оценочной зоны.

При индивидуальном подходе оценка охотничьих угодий производится исходя из всех факторов, влияющих на стоимость конкретного участка.

При зональном подходе ставки устанавливаются на основании усредненных показателей, рассчитанных для большой по площади территории, для которой характерна относительная однородность факторов, влияющих на формирование стоимости охотничьих угодий.

Для России целесообразно использовать зональный вариант организации системы взимания арендных платежей за охотничьи угодья, как наиболее традиционный и привычный, хотя и менее надежный.

Литература

1.                  Федеральный закон Российской Федерации от 24 июля 2009 г. N 209-ФЗ «Об охоте и о сохранении охотничьих ресурсов и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». http://www.krechet-club.ru/ohothozzakon.php.

2.                  Смит А. Исследования о природе и причинах богатства народов. М.: Соцэкгиз. 1962.

Поступила в редакцию 06.11.2012 г.