Некоторые особенности договора аренды земельных участков
Бокоев Станислав Русланович,
студент магистратуры Северо-Осетинского государственного университета им. К. Л. Хетагурова.
Собственники земельных участков имеют право предоставить их в аренду в соответствии с гражданским законодательством. Договор аренды земельных участков является разновидностью договоров о передаче имущества в пользование. Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как видно, гражданский кодекс использует термины «аренда» и «имущественный наем» как синонимы, обоснованно не восприняв предложение ряда дореволюционных цивилистов различать аренду как пользование вещью и наем как не только пользование вещью, но и извлечение из нее плодов. При этом термин «наем» в отличие от «имущественного найма» имеет более широкое применение: им обозначаются и иные виды договоров о передаче имущества в пользование (например, договор найма жилого помещения, который по традиции советского периода не включается в число видов договора аренды, хотя юридически к нему очень близок) [1, с. 165].
Земельный участок – особый объект прав, свободное пользование которым исключительно по усмотрению обладателя не допускается. Согласно ст. 6 Земельного кодекса объектами земельных отношений являются:
- земля как природный объект и природный ресурс;
- земельные участки;
- части земельных участков.
Земля сама по себе не является объектом имущественных прав, она выступает природным ресурсом, источником формирования земельных участков – объектов гражданских прав, недвижимых вещей. Правовой режим земельных участков определяется: оборотоспособностью участка; категорией земли (целевым назначением); разрешенным использованием участка; территориальной зоной и градостроительным регламентом (для земель поселений) [2, с. 221]. Договор аренды должен содержать данные, которые определенно позволят установить имущество, передаваемое в аренду.
Субъектами договора аренды земельного участка являются арендодатель и арендатор. В качестве арендодателей помимо собственника земельного участка могут выступать лица, управомоченные законом или самим собственником сдавать имущество в аренду. Например, родители, усыновители или опекуны малолетних детей в возрасте до четырнадцати лет имеют право сдавать в аренду имущество подопечных, если ими получено предварительное согласие органов опеки и попечительства. К арендатору никаких специальных требований законодатель не предъявляет. Арендатором может являться любое дееспособное физическое лицо, любая организация, а также публично-правовое образование. Однако, возможна ситуация, когда арендатором может выступать только строго определенный субъект. Например, в целях отграничения аренды от договора найма, арендатором жилых помещений может быть только юридическое лицо.
Поскольку, владение и пользование земельным участком по договору аренды не является безвозмездным, одним из условий данного договора является цена, т.е. арендная плата. Размер арендной платы в общем случае определяется договором. Но, если речь идет об аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, то размер арендной платы устанавливается постановлениями Правительства Российской Федерации [3, с. 43]. В п.3 ст. 614 Гражданского кодекса указано, что «если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества».
Арендатор может распоряжаться своими правами по аренде. Земельное законодательство предусматривает право арендатора передавать арендуемый им участок в субаренду в пределах срока действующего договора аренды. Сдача участка в субаренду не требует согласия собственника земельного участка, если арендным договором не предусмотрено иное. Однако собственник земли должен быть уведомлен о решении арендатора передать земельный участок в субаренду [4, с. 44].
Еще одним условием аренды в целом и аренды земельного участка в частности является срок, на который заключается договор. Срок может определяться посредством указания на дату окончания его действия; на количество календарных лет, в течение которых должен действовать договор; путем указания на событие, которое неизбежно должно наступить. Для некоторых видов договора аренды законодательство устанавливает императивные сроки. Например, договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от десяти до сорока девяти лет. Если договор аренды не содержит указания на срок его действия, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае стороны имеют право в одностороннем порядке и без указания причин отказаться от договора аренды при условии своевременного уведомления другой стороны. В соответствии с п.2 ст. 610 Гражданского кодекса данный срок составляет один месяц при аренде движимого имущества и три месяца при аренде недвижимого имущества.
Обязательность государственной регистрации договора аренды определяется объектом и сроком аренды. Подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации следующие договоры:
- договор аренды земельных участков, зданий, сооружений и нежилых помещений, заключенные на срок не менее одного года (п. 2 ст.651 ГК, ст. 26 ЗК);
- договор аренды участков лесного фонда (ст. 609 ГК, ст. 32 ЛК);
- договор аренды предприятия как имущественного комплекса независимо от срока аренды (п. 2 ст. 658 ГК);
- договоры субаренды, к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК);
Также государственной регистрации подлежат еще два вида арендных сделок:
- соглашения о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды (договоры перенайма) (ст.389, 391, 615 ГК);
- соглашения об изменении договора аренды (дополнительные соглашения) [5, с. 188-189].
Регистрация договоров аренды осуществляется по заявлению любой из сторон договора – арендодателя или арендатора. Если договор не подлежит государственной регистрации, то право аренды недвижимости возникает с момента подписания сторонами договора аренды в виде одного документа. Обязательственное право аренды не может возникать отдельно от договора. Если договор аренды не подлежит регистрации в соответствии с Гражданским кодексом, отдельная регистрация права аренды также не осуществляется. Государственная регистрация договора аренды имеет свои правовые последствия:
- договор считается заключенным с момента государственной регистрации;
- арендатор приобретает предусмотренное договором право аренды;
- обременяется вещное право арендодателя.
В случае прекращения арендных отношений необходима государственная регистрация прекращения аренды. При регистрации договоров аренды в регистрационной записи указывается срок аренды. Но истечение указанного срока само по себе не является основанием для погашения регистрационной записи. После истечения срока запись об аренде может быть погашена по заявлению одной из сторон. Если срок договора истек, а арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжает пользоваться арендованным имуществом и при этом ни одна из сторон не заявила в орган по регистрации о погашении записи об аренде, то в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Если договор возобновлен на неопределенный срок, то регистрационная запись может быть в дальнейшем погашена по заявлению любой стороны с условием, что другая сторона была предупреждена о прекращении аренды заранее [6, с. 198-199].
Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества [7, с. 596].
Рассмотрев некоторые особенности договора аренды земельных участков, можно отметить его немалую диспозитивность, что делает договор достаточно удобным и гибким. При заключении такого договора возникает широкая возможность учета интересов обеих сторон.
Литература
1. Абрамова Е.Н., Аверченко Н. Н., Арсланов К. М. [и др.]; под ред. Сергеева А. П. Гражданское право. Том 2 – М.:ТК Велби, 2009 г.- 165 с.
2. Пискунова М. Г., Киндеева Е. А. Недвижимость: права и сделки. 2-е издание, М.: «Юрайт», 2006 г.- 221 с., 188-189 с., 198-199 с.
3. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая. М.: «Проспект», 2010 г.- 596 с.
4. Домашний адвокат. Земля. Советы практикующего юриста. 2006 г.- 43 с., 44с.
Поступила в редакцию 30.04.2013 г.