Проблемные аспекты заключения договора купли-продажи нежилой недвижимости

Ильина Дарья Сергеевна,

студентка Национального исследовательского университета «Высшая школа экономики».

Научный руководитель – кандидат юридических наук, доцент

Ростовцева Наталья Владимировна.

Рroblematic aspects for the parties to a contract of a purchase and sale of non-residential real estate

Ilyina D.

Статья посвящена обзору проблемных моментов, с которыми могут столкнуться стороны договора купли-продажи нежилой (коммерческой) недвижимости. В статье затронуты вопросы, касающиеся предмета сделки, сделан анализ способов проверки юридической «чистоты» объекта договора купли-продажи, указано, какие документы следует собирать при подготовке к подписанию сделки. Материал статьи основан на законодательстве и существующей практике российских судов.

Ключевые слова: договор купли-продажи, нежилая недвижимость, коммерческая недвижимость, риски сторон договора, проверка объекта сделки.

The article provides an overview of the problematic aspects that may be encountered by parties to the contract of sale of non-residential property. The issues concern the subject of the contract. There was made an analysis of the legal ways to check the purity of the object as well as specified which documents should be collected in preparation for the signing of deal. The material is based on legislation and current practice of the Russian courts.

Keywords: a contract of sale, non-residential property, commercial property, risks of the parties of the contract, checking of the transacted object.

Договоры купли-продажи объектов нежилой недвижимости являются достаточно распространенными в современной практике. Многие компании приобретают коммерческую недвижимость для собственных нужд, активно торгуют офисами и зданиями, используя недвижимость как основной вид бизнеса или как деятельность, приносящую дополнительный доход. Для участников рынка и юристов важно предусмотреть все возможные риски, неблагоприятные последствия будущей сделки. О том, чему стоит уделить внимание при разработке договора купли-продажи коммерческой недвижимости, пойдет речь в настоящей статье. Автор постарался осветить основные моменты, которые чаще всего оспариваются в суде сторонами. Под риском в статье будем понимать обсуждаемые до подписания договора условия сделки, которые при ненадлежащей проверке могут стать поводом для разбирательств в суде и тем более признания договора недействительным или незаключенным. Основная задача юриста в данном случае составить договор таким образом, чтобы уменьшить вероятность обращения какой-либо из сторон с исковым заявлением.

Вначале следует оговориться, что в законодательстве отсутствует термин «коммерческая недвижимость». Законодатель оперирует только терминами «жилая» и «нежилая» недвижимость, хотя и не дает им определений. Однако для более доступного понимания мы будем пользоваться термином «коммерческая недвижимость», подразумевая под ним исключительно нежилые здания, сооружения и помещения, которые используются в целях осуществления предпринимательской деятельности. К недвижимости в целом также относят земельные участки; участки недр и объекты, связанные с землей; предприятия как имущественные комплексы; движимые, но особо значимые объекты, подлежащие государственной регистрации (воздушные суда, космические объекты и др.), как это указано в ст.130 Гражданского кодекса РФ[1]. Поскольку правовой режим разных видов недвижимого имущества различен, мы остановим свое внимание на самом, на наш взгляд, востребованном «товаре» на рынке, а именно на зданиях, сооружениях и помещениях, то есть на искусственно созданных объектах, «…прочно связанных с землей, <…> перемещение которых без несоразмерного ущерба объектам невозможно» (п.1 ст.130 ГК РФ).

Для договоров купли-продажи Гражданский кодекс предусматривает взаимные обязанности двух сторон: передать ведь (товар) в собственность – у продавца; принять товар и уплатить за него денежную сумму – у покупателя (п.1 ст.454 ГК РФ).

Согласно Гражданскому законодательству существует несколько разновидностей договоров купли-продажи (см. гл.30 ГК РФ), при этом каждая из них регулируется отдельными специальными нормами. В частности, к недвижимости применяются нормы параграфа 7 главы 30 ГК РФ. Из самой первой статьи этого параграфа – ст.549 ГК РФ – можно сделать вывод о существенных условиях исследуемого договора. Законодатель установил, что по договору купли-продажи недвижимости обязательной должна быть только передача в собственность любого вида недвижимого имущества (как его понимает ст.130 ГК РФ) кроме предприятия, так как купля-продажа последнего регулируется иными статьями Кодекса. Таким образом, существенным условием договора купли-продажи недвижимости будет указание на товар как предмет сделки, а также к существенным будут отнесены условия, которые определены таковыми сторонами (п.1 ст.432 ГК РФ). При достижении соглашения по всем этим условиям, договор будет считаться заключенным. В соответствии с п.3 ст.455 ГК РФ условие о товаре считается согласованным, если указано название товара и его количество. Что касается цены, то она может быть предусмотрена в договоре либо будет определена в соответствии с общими нормами о договорах (п.1 ст.485 ГК РФ), а именно в соответствии с п.3 ст.424 ГК РФ, то есть в сравнении с ценами, которые взимаются при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары.

Итак, одно существенное условие о передаче имущества (п.1 ст.549 ГК РФ); письменная форма договора (ст.550 ГК РФ); отсутствие необходимости нотариально заверять договор (ст.550 ГК РФ); требование о регистрации только перехода права собственности, но не сделки (ст.551 ГК РФ) – все это позволяет сделать вывод, что договор купли-продажи недвижимости достаточно прост. Однако на практике стороны сталкиваются с множеством нюансов, которые в случае недостаточной проработанности могут привести к признанию сделки недействительной или незаключенной.

Рассмотрим подробнее, как даже самые простые требования к договору купли-продажи недвижимости, предъявляемые гражданским законодательством, могут создать сложности для сторон договора. В первую очередь, необходимо четко указывать предмет – товар, который подлежит передаче покупателю, а также данные, позволяющие точно определить местоположение недвижимости на участке и в составе другого имущества (ст.554 ГК РФ). Если речь идет о здании, то необходимо указать точное местоположение и площадь, приложить к договору поэтажный план, который является частью технического паспорта, выдаваемого Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Судебная практика до сих пор не выработала четкого понимания о достаточности описания предмета договора. Росреестр отказывает в регистрации договоров купли-продажи, ссылаясь на нарушение заявителями статьи 554 ГК РФ, но основания для отказа в каждом случае индивидуальны. Например, Росреестр может отказать в регистрации, если при продаже нескольких зданий одному покупателю в договоре не были конкретизированы участки земли, которые расположены под каждым зданием[2]. В данном случае суд, куда оспаривался отказ Росреестра, посчитал, что указание в договоре кадастрового номера общего участка, на котором находятся все 10 проданных объектов недвижимости, является достаточным для идентифицирования предмета договора.

С другой стороны, суды признают договоры заключенными, если в договоре указан кадастровый номер спорного объекта в соответствии с документами БТИ (Бюро технической инвентаризации), а также если приложен технический паспорт здания[3], то есть можно с уверенностью сделать вывод, что при наличии этих сведений предмет является достаточно конкретизированным. Даже если объект купли-продажи – сооружение, которое является «составным» инженерно-строительным объектом[4], в предмете договора не обязательно указывать перечень, входящих в его состав элементов, достаточно обозначить основные признаки самого сооружения[5].

Как ранее было упомянуто, к договору должен быть приложен поэтажный план здания, который является частью технического паспорта. Судебная практика конкретизирует это требование, добавляя, что в плане должна быть отображена площадь отчуждаемого объекта и входящих в его состав помещений[6].

В случае продажи части здания, отдельного помещения необходимо также указать конкретное расположение помещения: этаж, номер, общий метраж. Границы помещения можно выделить на плане этажа, который будет приложен к договору, или выкопировке из общего плана этажа. Стоит отметить, что каждое помещение в здании, если собственник желает его продать отдельно, должно иметь статус самостоятельного объекта недвижимости, то есть оно должно значится в качестве такового в документах Росреестра, на каждое из таких помещений должен быть оформлен кадастровый паспорт. Подтверждением этому является Информационное письмо Президиума ФАС РФ от 05.11.2009г. N134, где указано, что объектом купли-продажи может быть недвижимая вещь, права на которую подлежат регистрации в соответствии с федеральным законодательством, то есть заключение договоров купли-продажи в отношении зданий и помещений допускается только в том случае, если указанные объекты сформированы как обособленные[7], удостоверением этого факта является кадастровый паспорт и отдельно присвоенный кадастровый номер.

Стороне, не позаботившейся о полном описании предмета договора, в суде могут не помочь акты приема-передачи конкретного помещения или указание на то, что у продавца это помещение – единственное (Постановление Президиума ВАС РФ от 27.04.2002 №11011/01 по делу № А40-23029/00-37-199; Определение ВАС РФ от 27.02.2012 N ВАС-1574/14 по делу NА49-9698/2012; Апелляционное определение Московского областного суда от 19.02.2014 по делу N33-3908/2014). Суды несомненно учтут действительную волю сторон – заключить сделку в отношении именно переданного имущества, однако спор может не дойти до суда при исчерпывающем описании здания или помещения в тексте договора.

Указание на отдельные конкретизирующие признаки помещения может быть не в тексте основного договора, а в дополнительном соглашении, и договор в данном случае будет действительным, однако он вступит в силу с момента подписания дополнительного соглашения. Судебная практика к п.1 ст.432 ГК РФ является тому подтверждением.

При заключении сделки по купле-продажи недвижимости, особенно при покупке здания, важно уделять внимание не только самому объекту сделки, но и следующему за ним земельному участку. По общему правилу, установленному п.1 ст.552 ГК РФ, права на участок земли, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования передаются покупателю в том же объеме, в каком она были у продавца (абз.2 п.3 ст.552 ГК РФ).

Примечательно, что редакция статьи 552 ГК РФ, которая была изменена в 2007 году, ранее содержала условие о том, что если здание продается собственником земельного участка, где расположена эта недвижимость, к покупателю переходит право собственности или предоставляется иное право (например, право аренды) на часть земельного участка, занятого этим зданием и необходимого для его использования. В настоящее время есть уточнение, что если продавцом является собственник участка, то право собственности он передает покупателю вместе с недвижимостью, являющейся предметом договора купли-продажи. В случае, если собственник пользуется участком на праве аренды, то получать согласие собственника участка на продажу здания в этом случае нет необходимости (абз.1 п.3 ст.552 ГК РФ), а к покупателю он перейдет на праве аренды, хозяйственного ведения и др. Подобная ситуация довольно распространена в городе Москве, где земельные участки под зданиями в большинстве своем находятся в муниципальной собственности, а владельцы расположенной на них недвижимости заключают с муниципалитетом долгосрочные договоры аренды, как правило на 25 лет в силу п.9 ст.22 ЗК РФ. Поскольку участок земли передается вместе со зданием новому собственнику, законодательно установлено, что цена участка включается в стоимость сделки (п.2 ст.555 ГК РФ).

Следующий пункт, на который нужно обязательно обратить внимание при разработке договора, – проверка правоспособности контрагента. Правоспособность индивидуального предпринимателя, несмотря на то, что он по сути является физическим лицом, приравнивается на практике к правоспособности юридического лица, то есть возникает с момента государственной регистрации в качестве предпринимателя.

Если контрагент – индивидуальный предприниматель (ИП), подтверждением его правомочности является свидетельство о государственной регистрации его в качестве предпринимателя. Выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП) свидетельствует о том, что с индивидуальным предпринимателем не происходило никаких изменений с момента регистрации. Более того – выписка содержит перечень видов деятельности, которыми может заниматься предприниматель, информацию о гражданстве и месте жительства ИП. Для подтверждения личности человека, зарегистрированного в качестве ИП достаточно паспорта гражданина РФ или иного, приравненного к нему в соответствии с законодательством документа.

Правоспособность юридического лица подтверждается учредительными документами (Уставом или учредительным договором). Практика взаимоотношений выработала свои требования к перечню документов, необходимых для предоставления контрагентам: как правило, вместе с Уставом предоставляют решение общего собрания участников или акционеров об избрании органа управления (генерального директора), приказ о назначении генерального директора на должность. Сведения о юридических лицах также содержатся в Едином реестре (ЕГРЮЛ), из которого любой заинтересованный человек может получить выписку. Ее содержание и значение аналогично выписке из ЕГРИП.

Общий срок действия выписки из ЕГРЮЛ законодательно не установлен, однако отдельные законодательные акты содержат требования к сроку действия выписки: например, в Арбитражном процессуальном кодексе РФ установлено требование о получении выписки при подаче искового заявления не менее чем за 30 дней до обращения в суд (п.9 ч.1 ст.126 АПК РФ). В практике предпринимательских взаимоотношений негласно также установлен аналогичный срок. Считается, что сведения, указанные в выписке, являются достоверными, если она получена в течение 30 календарных дней, предшествующих сделке по купле-продаже. Однако даже за месяц с юридическим лицом или предпринимателем могут произойти изменения. Поэтому наиболее значимой будет выписка, которая получена незадолго до даты совершения сделки. Следует помнить, что выписки из ЕГРЮЛ и ЕГРИП не заменяют свидетельства о регистрации, но дополняют их, подтверждая, что именно эти свидетельства действительны на день запроса, а также дают более подробную информацию об участнике рынка.

Помимо проверки правоспособности сторон договора важную роль играет также проверка полномочий лица, подписывающего сделку. Для юридической чистоты и законности сделки важно, чтобы продавцом выступал собственник имущества или уполномоченное им лицо. Для подтверждения права собственности на предмет сделки продавец должен предоставить свидетельство о государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Однако стоит отметить, что в случаях, когда права на имущество еще не зарегистрированы в надлежащем порядке или когда продается не завершенное строительством здание, то есть когда свидетельство еще не получено в силу объективных причин, его отсутствие не может являться основанием для признания сделки недействительной. В силу этого возможно существование предварительных договоров продажи или продажи будущей вещи.

В случае если сделка по купле-продаже недвижимости совершается представителем собственника, следует проверить его полномочия. Подписывать договор и совершать любые юридически значимые действия может только уполномоченный законом или доверенностью представитель, при этом в доверенности должен быть закреплен необходимый объем полномочий. От имени юридического лица без доверенности, но на основании Устава, может действовать его единоличный исполнительный орган (генеральный директор). Соответственно, покупателю перед подписанием договора стоит внимательно прочитать Устав контрагента (юридического лица), и в случае необходимости запросить также приказ о назначении уполномоченного сотрудника на должность или доверенность, оформленную в установленном законом порядке (как правило, признается нотариально заверенная доверенность). Отсутствие полномочий у лица, подписывающего договор, может привести к признанию сделки заключенной в его собственных интересах, но не в интересах представляемого, за исключением случаев последующего одобрения заключенной сделки представляемым.

Проверка контрагента необходима для того, что отделения Росреестра, не осуществляют проверку поданных документов на соответствие закону. Гос. орган проверяет лишь формальные обстоятельства, а именно полноту и правильность заполнения заявления, грамотное оформление договора (наличие даты, заполненной преамбулы, подписей и печатей), наличие доверенности на представителя и учредительных документов сторон договора, но не содержание информации, дееспособность сторон договора или действительное волеизъявление лиц, заключивших сделку. Поэтому проверка правомочий контрагента на заключение сделки – важный этап, на котором стоит уделить внимание содержанию учредительных документов и их соответствия закону. На сторонах лежит риск отсутствия правоспособности у контрагента или отсутствия существенных условий в тексте договора; наличия в договоре условий, которые могут привести к его недействительности; отсутствия законных оснований к совершению сделки и тому подобных условий. Возможно, здесь следует также вспомнить о принципе добросовестности, которые закреплен среди основных начал гражданского законодательства, а именно в ст.1 ГК РФ. Согласно этому принципу участники правоотношений должны вести себя добросовестно во взаимоотношениях с контрагентами. Однако это не значит, что следует слепо доверять партнерам по сделкам, так как принцип лишь позволяет широко применять меры защиты от противоправного поведения контрагентов, но не является безусловной презумпцией их добросовестных действий.

Нелишним будет запросить у контрагента свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, так как это обезопасит любую из сторон от проблем с проверяющими налоговыми организациями. Зачастую при проведении проверок налоговые органы проверяют также контрагентов организации-налогоплательщика с тем, чтобы выявить партнеров, которые не выполняют свои налоговые обязанности и обвинить проверяемую организацию в получении налоговой выгоды или взыскать с нее неуплаченные контрагентами налоги. Юридическая «чистота» сделки зависит напрямую от добросовестности и законопослушности сторон, в нее вступающих.

В российском законодательстве предусмотрено разделение на сделки, заключаемые хозяйственными обществами, на совершаемые в рамках обычной деятельности и крупные сделки. Отличия состоят не только в суммах (крупной признается сделка, размер которой превышает 25% балансовой стоимости активов общества – ст.46 ФЗ №14)[8], но и в процедуре и последствиях их заключения: крупные сделки требуют одобрения советом директоров общества. В противном случае сделка может быть признана недействительной. В связи с этим контрагентам надлежит заранее направлять друг другу уведомления с подтверждением того, что сделка по купле-продаже недвижимого имущества относительно конкретного объекта не является для общества крупной или направлять решение собрания участников общества (для ООО) или решение совета директоров (АО)[9], которым одобряется конкретная сделка.

Очевидно, что доскональная проверка контрагента и запрос всех ранее перечисленных документов должны иметь место далеко не во всех случаях. В незначительных по сумме, или разовых сделках, или в сделках с знакомыми контрагентами такая дополнительная проверка может только затянуть время согласования условий договора и усложнить отношения между партнерами. Тем не менее проверка контрагента через системы общего доступа (например, СПАРК), которые позволяют узнать, зарегистрирована ли компания, не находится ли она в процедуре банкротства, не заложено ли ее имущество, не начато ли судебное производство в отношении компании или ее имущества, поможет юристу обезопасить свою фирму от рискованных сделок с неблагонадежными контрагентами. Подобные системы размещены на Интернет-ресурсах[10] и доступны для использования любому пользователю всемирной сети. Сведения, полученные в такой системе, не обладают высоким уровнем достоверности, могут содержать ошибки или опечатки, но тем не менее помогают сформировать представление о любом участнике рынка.

Следует оговориться, что такая «неофициальная» проверка актуальна в случае, если контрагентом является частная компания. В силу того, что для государственных и муниципальных предприятий существует запрет на распоряжение имуществом без согласия собственника (гл.19 ГК РФ), ознакомление с учредительными документами таких компаний должно производиться в обязательном порядке, чтобы избежать впоследствии возможности признания сделки недействительной (п.1 ст.168 ГК РФ).

Для покупателя важно, чтобы предмет купли-продажи был передан без лишних обременений, поэтому важно проверять, не является ли здание или помещение предметом залога, ипотеки, не передан ли предмет договора в качестве вклада в уставный капитал общества и пр. Информацию по обременениям, если они официально регистрировались собственником, можно найти в Реестре прав (ЕГРП). Выписка из ЕГРП отражает основные изменения, которые происходили с недвижимостью и повлияли на принадлежность субъективных прав. В силу того, что Закон о регистрации[11] (ст.7) предусматривает принцип открытости данных, содержащихся в Реестре, на сегодняшний день каждый человек может обратиться в отделение регистрирующего органа и получить выписку относительно интересующего объекта.

Однако следует учитывать, что Реестр не отражает данных о собственниках, которые являются таковыми в силу закона, то есть без регистрации права. Например, каждый из супругов имеет право собственности на недвижимость, если она приобретена в браке (ст. 34 СК РФ)[12]. В сделках между юридическими лицами об этом говорить, конечно, не приходится, однако и здесь есть свои нюансы. Например, рискованными являются сделки, заключенные обществами, появившимися в результате процесса реорганизации. В случае, если реорганизация будет признана недействительной, то приобретатель имущества такого общества может быть принужден судом к возврату полученного имущества. Например, Президиумом Высшего Арбитражного суда в порядке надзора было рассмотрено дело, по иску ООО «Маркет-Холдинг» об истребовании недвижимости из чужого владения[13]. Три предыдущие инстанции отказали обществу в исковых требованиях. Однако Президиум решил, что предыдущие судебные акты подлежат отмене, а имущество – возврату истцу, так как имущество ООО «Маркет-Холдинг» было продано в период после реорганизации путем слияния, в результате которой указанное общество прекратило свое существование, но до признания этой реорганизации недействительной. Выходит, что «Маркет-Холдинг» после аннулирования записи в ЕГРЮЛ о прекращении его деятельности стало вновь полноправным участником рынка, чего не учли суда предыдущих инстанций, а значит, могло требовать возврата имущества, которое было продано не управомоченным на то, а точнее даже – несуществующим, лицом.

Имеется в виду, что если покупатель приложил все возможные усилия для проверки недвижимости и не мог никаким образом узнать о существующем обременении, суд скорее всего пойдет ему на встречу в вопросе взыскания сумм с продавца. Например, если покупатель недвижимости не знал о наличии в здании (помещении) арендатора, при условии, что договор аренды не был зарегистрирован, его интересам будет отдано преимущество в случае рассмотрения в суде иска к арендатору об освобождении нежилого помещения[14]. Как правило, в спорных случаях суды встают на сторону добросовестного приобретателя. Однако если суд установит, что покупатель мог быть осведомлен об обременении объекта купли-продажи, но не приложил усилий к получению информации, то ему, возможно, откажут в защите интересов. Это еще одно основание для проведения максимально полной проверки контрагента и объекта.

В заключение хочется еще раз отметить, что любой договор, каким бы простым он не казался на первый взгляд, таит в себе множество нюансов, которые важно предусмотреть перед его заключением. В случае с договором купли-продажи нежилой (коммерческой) недвижимости внимание стоит уделять не только существенным условиям, важным для сторон, но и формальной проверке иных обстоятельств, в число которых входят: определение объема прав на земельный участок, расположенный под зданием и необходимый для его использования; проверка правоспособности контрагента и полномочий лица, подписывающего сделку; определение характера сделки для каждой из сторон договора – является ли она крупной или совершаемой в ходе обычной хозяйственной деятельности, соблюден ли порядок ее одобрения в первом случае; проверка юридической «чистоты» предмета договора. Подобного рода проверки, проведенные перед покупкой или продажей недвижимости, помогут компаниям избежать судебных споров и риска признания сделки недействительной, что сбережет не только потраченные деньги, но и не менее ценные блага – время и репутацию.

Литература

1.                  Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ // СПС «Консультант Плюс».

2.                  Постановление ФАС Дальневосточного округа от 09.08.2012г. по делу № Ф03-3262/2012 // СПС «Консультант Плюс».

3.                  Постановление Девятого Арбитражного апелляционного суда от 14.11.2012г. N 09АП-13565/2012-ГК по делу NА40-129667/11-102-1091 // СПС «Консультант Плюс».

4.                  «ОК 013-94. Общероссийский классификатор основных фондов» (утв.Постановлением Госстандарта РФ от 26.12.1994 N359) в ред. от 14.04.1998 // СПС «Консультант Плюс».

5.                  Постановление Девятого Арбитражного апелляционного суда от 14.11.2012г. N 09АП-13565/2012-ГК по делу NА40-129667/11-102-1091 // СПС «Консультант Плюс».

6.                  Постановление ФС Западно-Сибирского округа от 21.01.2011г. по делу NА03-5530/2010 // СПС «Консультант Плюс».

7.                  Информационное письмо Президиума ВАС от 05.11.2009г. N34 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // СПС «Консультант Плюс».

8.                  Федеральный закон от 08.08.2001 №129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» // СПС «Консультант Плюс».

9.                  «Семейный кодекс Российской Федерации» от 29.12.1995 №223-ФЗ // СПС «Консультант Плюс».

10.               Постановление Президиума ВАС РФ от 24.05.2012 N 17037/11 по делу N А27-11489/2010 // СПС «Консультант Плюс».

11.               Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014г N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» // СПС «Консультант Плюс».

Поступила в редакцию 26.01.2015 г.